免费在线 BRRRR 计算器
BRRRR — 购买、康复、出租、再融资、重复 — 是在不耗尽资金的情况下扩展租赁投资组合的主要策略。 这个计算器检查交易是否真的把你的钱拿回来了。
剩余现金
$—
refi 之后
每月现金流
$—
租金 - 费用 - PI
年度现金流
$—
每月 × 12
现金对现金
—%
年度 CF ÷ 剩余现金
| 项目 | 量 |
|---|
如何使用
- 输入 购买价格 — 您为获得财产而付出的代价。
- 输入 康复费用 — 每一美元的装修，包括惊喜的缓冲（标准上的 10-20% 是标准的）。
- 输入 修复后值 (ARV) — 完成康复后的评估价值。
- 进入 每月租金 和 每月运营费用 （税务、保险、HOA、维护、PM、空缺）。
- 组 重建 LTV %, 参考率, 和 refi 术语.
- 阅读结果：交易中剩余现金、每月现金流量、年度现金流量和现金回报。 下面的分解表跟踪每一行。
BRRRR 环路
| 步骤 | 怎么了 |
|---|---|
| 购买 | 以折扣价（现金或短期贷款）获得不良财产。 |
| 重建 | 翻新以提高评估价值，理想情况下超过康复成本。 |
| 租 | 放置租户，稳定运行数量。 |
| 再融资 | 以 ARV 的 70–75% 的价格退出 REFI。 使用收益偿还收购。 |
| 重复 | 将收回的资本投入下一笔交易。 |
目标是交易 REFI 贷款 ≥ 全额成本 — 你把所有的资本都拿出来，房产仍然现金流。 发生这种情况时，现金对现金的回报是无限的，因为剩余的投资资本为零。
式
all-in cost = purchase + rehab + holding costs
refi loan = ARV × (LTV / 100)
cash left = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)
monthly PI = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
where r = refi rate / 12, n = term in months
monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow = monthly cash flow × 12
cash-on-cash = (annual cash flow / cash left) × 100
= ∞ when cash left ≤ 0
工作示例
- 购买： $100,000
- 康复： $30,000
- ARV： $180,000
- 租金： 1,800 美元/月
- 每月费用： $400
- 参考： 75 % LTV, 7 % APR, 30 y
一步一步：
- 全投入成本 = 100,000 + 30,000 = $130,000
- REFI 贷款 = 180,000 × 0.75 = $135,000
- 现金剩余 = 最大值 (0, 130,000 − 135,000) = $0 · 在 Refi 兑现 = $5,000
- 每月 135,000 美元的 PI 为 7% / 30 Y ≈ $898
- 每月现金流量 = 1,800 - 400 - 898 ≈ $502
- 年现金流量 = 502 × 12 ≈ $6,024
- 现金对现金回报 = ∞ （全部资本收回）
- 1 % 规则检查：1,800 / 130,000 = 1.38 % → 通行证
在 2026 年定价的市场中，这种干净的交易很少见。 一个更现实的结果是 20,000 至 40,000 美元的交易，现金对 8-12% 的现金。
计算器不包括什么
- 结算成本 购买时（价格的 2-4%）或 REFI（贷款的 2-5%）。 将它们折叠成
Holding costs要保守。 - 调味期 — 大多数传统贷方让您等待 6-12 个月才能对新收购的房产进行现金转储。
- DSCR/贷款人覆盖 — 一些贷方要求该财产在批准 REFI 之前支付新抵押贷款的 1.0 倍或 1.25 倍。
- 税收后果 — 折旧，出售时的资本收益，1031 交易所。 了解房地产的注册会计师自费。
笔记
- ARV 准确性就是一切。 如果评估比您的估计低 10%，REFI 会按比例缩小和现金上的陨石坑。 在您编写报价之前，每个房产提取三个最近的补偿。
- 1% 规则是过滤器，而不是终点线。 几乎没有超过 1% 规则且经营利润薄的交易并不是一个很好的 BRRRR——你希望保证金接近 1.2% 或更高。
- Refi 中的利率比购买更重要。 在 135,000 美元的贷款中，每月 1% 的 REFI 利率上涨大约需要 90-100 美元/月。 选购 3 多家贷款人。
- 来源： BiggerPockets BRRRR guide, Investopedia 现金对现金回报.
经常问
BRRRR代表什么？
购买，修复，再融资，重复。 您购买不良房产，对其进行翻新以提升评估价值，出租，以新（更高）价值的一小部分进行现金再融资，并将收回的现金回收到下一笔交易中。
交易中剩下的现金是什么？
再融资后仍投入资金。 如果您的全投入成本为 130,000 美元，而现金出票为 135,000 美元，则剩余的现金为 0 美元——您收回了所有东西（加上 5,000 美元的额外费用）。 如果全押是 200,000 美元，而 REFI 为 180,000 美元，则保留 20,000 美元。
什么是现金回报？
年度现金流量除以仍投资的现金，以百分比表示。 一旦稳定，一个好的 BRRRR 目标是 10%+ 现金对现金。 当剩余现金为零时，回报在技术上是无限的——计算器显示 ∞。
什么是 1% 规则？
租赁投资者使用的快速质量过滤器——每月租金至少应为总成本的 1%。 130,000 美元的全押式 1,300 美元/月租金刚刚清除。 在昂贵的地铁中，1% 的规则通常是无法实现的； 投资者将其放宽至 0.7% 或 0.8%。
我应该在兑现 REFI 上期待什么 LTV？
Fannie Mae 传统贷款限制了投资物业的兑现额，以 75% LTV 计算。 一些 DSCR 和投资组合贷款人的比例达到 80%。 较低的 LTV 贷方 (70 %) 通常具有更好的利率和更少的准备金要求。
计算器不包括什么？
购买或 REFI、评估费、贷款点数和税收后果的结算成本。 真正的交易通常会再损失 2-4% 的这些。 将它们添加到您的康复或持有成本领域以保持保守。
ARV有多准确？
一切都取决于它。 如果您的评估师比您的估计值低 10%，REFI 会按比例缩小，而现金剩余则会跳跃。 从 3 次以上的销售中获取组合，而不是您的希望。
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