ilmainen online BRRRR laskin

Kuinka käyttää

1. tulla mukaan ostohinta — mitä maksat hankkiaksesi omaisuuden.
2. tulla mukaan kuntoutuskustannus — Jokainen remontin dollari, mukaan lukien puskuri yllätyksiä varten (10–20 % tarjouksen lisäksi on vakiona).
3. tulla mukaan korjauksen jälkeinen arvo (ARV) — arvioitu arvo, kun kuntoutus on tehty.
4. Tulla sisään kuukausivuokra ja Kuukausittaiset käyttökulut (Vero, vakuutus, HOA, huolto, PM, avoin paikka).
5. Sarja refi LTV %, tarkentaa, ja tarkentaa.
6. Lue tulokset: Kaupan jäljellä oleva kassavirta, kuukausittainen kassavirta, vuotuinen kassavirta ja kassatuotto. Alla oleva erittelytaulukko jäljittää jokaisen rivin.

BRRRR-silmukka

Tavoitteena on sopimus, jossa Refi-laina ≥ kaikki hinta — Vedät kaiken pääomasi ulos ja omaisuus kulkee edelleen kassavirtoja. Kun näin tapahtuu, käteisvarojen tuotto on ääretön, koska jäljellä oleva sijoitettu pääoma on nolla.

Kaava

all-in cost     = purchase + rehab + holding costs
refi loan       = ARV × (LTV / 100)
cash left       = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)

monthly PI      = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
  where r = refi rate / 12, n = term in months

monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow  = monthly cash flow × 12

cash-on-cash      = (annual cash flow / cash left) × 100
                  = ∞ when cash left ≤ 0

työstetty esimerkki

• Osto: $100,000
• kuntoutus: $30,000
• arv: $180,000
• vuokra: 1800 dollaria/kk
• Kuukausikulut: $400
• Refi: 75 % LTV, 7 % APR, 30 y

Askel askeleelta:

• Kokonaishinta = 100 000 + 30 000 = $130,000
• Refi-laina = 180 000 × 0,75 = $135,000
• Käteinen jäljellä = max(0, 130 000 − 135 000) = $0 · Nosta refi = $5,000
• kuukausittainen pi 135 000 dollarilla 7 % / 30 v ≈ $898
• Kuukausittainen kassavirta = 1 800 − 400 − 898 ≈ $502
• Vuotuinen kassavirta = 502 × 12 ≈ $6,024
• käteisellä tuotto = ∞ (Kaikki pääoma palautettu)
• 1 % säännön tarkistus: 1 800 / 130 000 = 1,38 % → kult

Tämä puhdas sopimus on harvinainen vuoden 2026 hintamarkkinoilla. Realistisempi tulos on 20 000–40 000 dollaria, jotka ovat juuttuneet sopimukseen 8–12 % käteisellä.

Mitä laskin ei sisällä

• sulkemiskustannukset oston yhteydessä (2–4 % hinnasta) tai REFI:n (2–5 % lainasta). Taita ne osaksi Holding costs olla konservatiivinen.
• maustekausi — Useimmat perinteiset lainanantajat saavat sinut odottamaan 6–12 kuukautta ennen kuin vastikään hankittu kiinteistö.
• DSCR / lainanantajan peittokuvat — Jotkut lainanantajat vaativat, että omaisuus kattaa 1,0 × tai 1,25 × uuden asuntolainan ennen refien hyväksymistä.
• veroseuraamukset — Poistot, myyntivoitot myyntiin, 1031 vaihtoa. Kiinteistöä tunteva CPA maksaa itsensä takaisin.

muistiinpanot

• ARV-tarkkuus on kaikki kaikessa. Jos arvio on 10 % arviotasi alhaisempi, refi kutistuu suhteellisesti ja käteisellä käteisellä kraattereilla. Vedä kolme viimeaikaista comp-kohtaa kiinteistöä kohden ennen kuin kirjoitat tarjouksen.
• 1 % sääntö on suodatin, ei maaliviiva. Sopimus, joka tuskin läpäisee 1 %:n sääntöä ohuilla käyttökatemarginaalilla, ei ole loistava BRRRR – haluat vuokrata all-in lähemmäksi 1,2 % tai enemmän marginaalilla.
• Hinnat ovat tärkeämpiä refissä kuin ostaminen. Jokainen 1 %:n refikoron nousu vie noin 90–100 dollaria kuukaudessa 135 000 dollarin lainan kassavirrasta. Osta 3+ lainanantajaa.
• Lähteet: BiggerPockets BRRRR guide, Investopedia Cash-on-Cash -tuotto.