เครื่องคิดเลข BRRRR ออนไลน์ฟรี

วิธีใช้

1. เข้าสู่ ราคาซื้อ — สิ่งที่คุณจ่ายเพื่อซื้อทรัพย์สิน
2. เข้าสู่ ค่ากายภาพบำบัด — การปรับปรุงทุกดอลลาร์ รวมถึงบัฟเฟอร์สำหรับเรื่องเซอร์ไพรส์ (10–20% ที่ด้านบนของการเสนอราคาของคุณเป็นมาตรฐาน)
3. เข้าสู่ มูลค่าหลังการซ่อมแซม (ARV) — ราคาประเมินเมื่อทำกายภาพบำบัดเสร็จแล้ว
4. เข้า เช่ารายเดือน และ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรายเดือน (ภาษี, ประกันภัย, HOA, การบำรุงรักษา, PM, ตำแหน่งว่าง)
5. ชุด Refi LTV %, อัตราเงินรางวัล, และ Refi เทอม.
6. อ่านผลลัพธ์: เงินสดที่เหลืออยู่ในดีล กระแสเงินสดรายเดือน กระแสเงินสดประจำปี และผลตอบแทนจากเงินสด ตารางรายละเอียดด้านล่างติดตามทุกบรรทัด

ลูป BRRRR

เป้าหมายคือข้อตกลงที่ Refi Loan ≥ค่าใช้จ่ายทั้งหมด — คุณดึงเงินทุนทั้งหมดของคุณออกและทรัพย์สินยังคงเป็นกระแสเงินสด เมื่อสิ่งนั้นเกิดขึ้น ผลตอบแทนจากเงินสดตามเงินสดจะไม่สิ้นสุดเนื่องจากเงินลงทุนที่เหลือเป็นศูนย์

สูตร

all-in cost     = purchase + rehab + holding costs
refi loan       = ARV × (LTV / 100)
cash left       = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)

monthly PI      = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
  where r = refi rate / 12, n = term in months

monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow  = monthly cash flow × 12

cash-on-cash      = (annual cash flow / cash left) × 100
                  = ∞ when cash left ≤ 0

ตัวอย่างการทำงาน

• ซื้อ: $100,000
• กายภาพบำบัด: $30,000
• ARV: $180,000
• เช่า: $1,800/เดือน
• ค่าใช้จ่ายรายเดือน: $400
• รีไฟ: 75 % LTV, 7 % APR, 30 y

ทีละขั้นตอน:

• ค่าใช้จ่ายทั้งหมด = 100,000 + 30,000 = $130,000
• สินเชื่อ Refi = 180,000 × 0.75 = $135,000
• เงินสดเหลือ = สูงสุด (0, 130,000 − 135,000) = $0 · เงินสดออกที่ Refi = $5,000
• PI รายเดือนที่ $135,000 ที่ 7% / 30 Y ≈ $898
• กระแสเงินสดรายเดือน = 1,800 − 400 − 898 ≈ $502
• กระแสเงินสดประจำปี = 502 × 12 ≈ $6,024
• ผลตอบแทนเงินสดจากเงินสด = ∞ (คืนทุนทั้งหมด)
• การตรวจสอบกฎ 1%: 1,800 / 130,000 = 1.38 % → ล่วงลับ

ข้อตกลงที่สะอาดนี้หาได้ยากในตลาดราคาปี 2026 ผลลัพธ์ที่สมจริงยิ่งขึ้นคือ $20,000–$40,000 ติดอยู่ในข้อตกลงด้วยเงินสดต่อเงินสด 8-12%

สิ่งที่เครื่องคิดเลขไม่รวม

• ค่าใช้จ่ายในการปิด ในการซื้อ (2–4 % ของราคา) หรือ REFI (2–5 % ของเงินกู้) พับเป็น Holding costs ที่จะอนุรักษ์นิยม
• ช่วงเวลาปรุงรส — ผู้ให้กู้ทั่วไปส่วนใหญ่ให้คุณรอ 6-12 เดือนก่อนที่จะทำการถอนเงินสดสำหรับทรัพย์สินที่ได้มาใหม่
• DSCR / โอเวอร์เลย์ผู้ให้กู้ — ผู้ให้กู้บางรายต้องการให้ทรัพย์สินครอบคลุม 1.0 × หรือ 1.25× สินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ก่อนที่จะอนุมัติ REFI
• ผลกระทบทางภาษี — ค่าเสื่อมราคา กำไรจากการขาย 1,031 การแลกเปลี่ยน CPA ที่รู้จักอสังหาริมทรัพย์จ่ายเอง

ตัวโน้ต

• ความแม่นยำของ ARV คือทุกสิ่ง หากการประเมินนั้นต่ำกว่าที่ประมาณการของคุณประมาณ 10% Refi จะหดตัวตามสัดส่วนและหลุมอุกกาบาตเงินสด ดึงคอมพ์ล่าสุดสามรายการต่อคุณสมบัติก่อนที่คุณจะเขียนข้อเสนอ
• กฎ 1% เป็นตัวกรอง ไม่ใช่เส้นชัย ข้อตกลงที่แทบจะไม่ผ่านกฎ 1% ที่มีอัตรากำไรจากการดำเนินงานที่บางนั้นไม่ใช่ BRRRR ที่ดี — คุณต้องการเช่าต่อทั้งหมดใกล้ 1.2% หรือสูงกว่าสำหรับมาร์จิ้น
• อัตรามีความสำคัญใน Refi มากกว่าการซื้อ อัตรา refi ที่เพิ่มขึ้น 1% แต่ละครั้งใช้เงินประมาณ 90–100 ดอลลาร์/เดือนจากกระแสเงินสดจากเงินกู้ 135,000 ดอลลาร์ ร้าน 3+ ผู้ให้กู้
• แหล่งที่มา: BiggerPockets BRRRR guide, รัฐบาล คืนเงินด้วยเงินสด.