حاسبة مجانية على الانترنت BRRRR

كيفية الاستخدام

1. دخول سعر الشراء — ما تدفعه للحصول على العقار.
2. دخول تكلفة إعادة التأهيل — كل دولار من التجديد ، بما في ذلك المخزن المؤقت للمفاجآت (10-20٪ فوق عرضك هو أمر قياسي).
3. دخول قيمة ما بعد الإصلاح (ARV) — القيمة المقدرة بمجرد الانتهاء من إعادة التأهيل.
4. أدخل الإيجار الشهري و نفقات التشغيل الشهرية (ضريبة ، تأمين ، HOA ، صيانة ، PM ، شاغر).
5. مجموعة المرجع LTV٪, معدل المرجعو و مصطلح المرجع.
6. اقرأ النتائج: النقد المتبقي في الصفقة والتدفق النقدي الشهري والتدفق النقدي السنوي والعائد النقدي. يتتبع جدول التقسيم أدناه كل سطر.

حلقة BRRRR

الهدف هو صفقة حيث قرض REFI ≥ تكلفة الكل في — أنت تسحب كل رأس المال الخاص بك ولا يزال العقار يتدفق نقدًا. عندما يحدث ذلك ، يكون العائد النقدي نقدًا لانهائيًا لأن رأس المال المستثمر المتبقي هو صفر.

معادلة

all-in cost     = purchase + rehab + holding costs
refi loan       = ARV × (LTV / 100)
cash left       = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)

monthly PI      = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
  where r = refi rate / 12, n = term in months

monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow  = monthly cash flow × 12

cash-on-cash      = (annual cash flow / cash left) × 100
                  = ∞ when cash left ≤ 0

مثال عملي

• شراء: $100,000
• رحاب: $30,000
• ARV: $180,000
• الإيجار: 1800 دولار شهريًا
• النفقات الشهرية: $400
• ريفي: 75 % LTV, 7 % APR, 30 y

خطوة بخطوة:

• الكل في التكلفة = 100,000 + 30,000 = $130,000
• قرض REFI = 180,000 × 0.75 = $135,000
• المتبقي النقدي = الحد الأقصى (0، 130,000 - 135,000) = $0 · النقدية في المرجع = $5,000
• PI شهريًا على 135000 دولار بنسبة 7٪ / 30 y ≈ $898
• التدفق النقدي الشهري = 1,800 - 400 - 898 ≈ $502
• التدفق النقدي السنوي = 502 × 12 ≈ $6,024
• إرجاع نقدي على النقد = ∞ (كل رأس المال المسترد)
• 1٪ فحص القاعدة: 1,800 / 130,000 = 1.38٪ → يمر

صفقة نظيفة نادرة في الأسواق بأسعار 2026. النتيجة الأكثر واقعية هي 20.000 دولار - 40.000 دولار عالق في الصفقة مع 8-12٪ نقدًا نقدًا.

ما لا تشمله الآلة الحاسبة

• تكاليف الإغلاق على الشراء (2-4٪ من السعر) أو المرجع (2-5٪ من القرض). اطوها في Holding costs أن تكون محافظا.
• فترة التوابل — يجعلك معظم المقرضين التقليديين تنتظر من 6 إلى 12 شهرًا قبل صرف النقود على عقار تم الحصول عليه حديثًا.
• DSCR / تراكبات المقرض — يطلب بعض المقرضين من العقار تغطية 1.0 × أو 1.25 × الرهن العقاري الجديد قبل الموافقة على المرجع.
• العواقب الضريبية — الاستهلاك ، مكاسب رأس المال عند البيع ، 1031 تبادل. CPA الذي يعرف العقارات يدفع لنفسه.

مسودة

• دقة ARV هي كل شيء. إذا جاء التقييم أقل بنسبة 10٪ من تقديرك ، فإن المكعبات تتقلص بشكل متناسب ونقدًا على نقود. اسحب ثلاث شركات حديثة لكل عقار قبل كتابة العرض.
• قاعدة 1٪ هي مرشح وليس خط نهاية. الصفقة التي بالكاد تمر بقاعدة 1٪ بهوامش تشغيل رفيعة ليست BRRRR رائعة - فأنت تريد الإيجار للكل في أقرب إلى 1.2٪ أو أعلى للهامش.
• الأسعار مهمة في المرجع أكثر من الشراء. يأخذ كل 1٪ من معدل الارتداد في معدل إعادة التأهيل ما يقرب من 90 إلى 100 دولار / شهر من التدفق النقدي على قرض بقيمة 135000 دولار. متجر 3+ المقرضين.
• مصادر: BiggerPockets BRRRR GUIDE, إنفستوبيديا نقدًا على العائد النقدي.