online kalkulačka BRRRR zdarma

Jak používat

1. Vstupte do kupní cena — co zaplatíte za získání nemovitosti.
2. Vstupte do rehabilitační náklady — Každý dolar na renovaci, včetně vyrovnávací paměti pro překvapení (10–20 % nad vaší nabídkou je standardní).
3. Vstupte do Hodnota po opravě (ARV) — odhadovanou hodnotu po dokončení rehabilitace.
4. Vstoupit Měsíční nájem a Měsíční provozní náklady (Daň, pojištění, HOA, údržba, PM, volné místo).
5. Soubor Refi LTV %, Opakujte sazbu, a Refi termín.
6. Přečtěte si výsledky: Hotovost zbylá v obchodě, měsíční cash flow, roční peněžní tok a hotovostní výnos. Níže uvedená rozpisová tabulka sleduje každý řádek.

Smyčka BRRRR

Cílem je dohoda kde Refi půjčka ≥ all-in náklady — Vytáhnete veškerý svůj kapitál a majetek stále peněžní toky. Když k tomu dojde, výnos z hotovosti je nekonečný, protože zbývající investovaný kapitál je nulový.

Vzorec

all-in cost     = purchase + rehab + holding costs
refi loan       = ARV × (LTV / 100)
cash left       = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)

monthly PI      = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
  where r = refi rate / 12, n = term in months

monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow  = monthly cash flow × 12

cash-on-cash      = (annual cash flow / cash left) × 100
                  = ∞ when cash left ≤ 0

Zpracovaný příklad

• Nákup: $100,000
• rehabilitace: $30,000
• arv: $180,000
• nájem: 1 800 $/měsíc
• Měsíční výdaje: $400
• ref: 75 % LTV, 7 % APR, 30 y

krok za krokem:

• Celkové náklady = 100 000 + 30 000 = $130,000
• Půjčka REFI = 180 000 × 0,75 = $135,000
• Hotovost vlevo = max(0, 130 000 − 135 000) = $0 · Vydělejte peníze v Refi = $5,000
• Měsíční PI na 135 000 $ při 7 % / 30 let ≈ $898
• Měsíční peněžní tok = 1 800 − 400 − 898 ≈ $502
• Roční peněžní tok = 502 × 12 ≈ $6,024
• cash-on-cash výnos = ∞ (Veškerý kapitál obnoven)
• 1 % Kontrola pravidel: 1 800 / 130 000 = 1,38 % → prochází

Tato čistá dohoda je na trzích za rok 2026 vzácná. Realističtějším výsledkem je 20 000–40 000 USD, které uvízlo v dohodě s 8–12 % v hotovosti.

Co kalkulačka neobsahuje

• náklady na uzavření při nákupu (2–4 % ceny) nebo ReFi (2–5 % úvěru). složte je do Holding costs být konzervativní.
• období koření — Většina konvenčních poskytovatelů půjček vás nutí čekat 6–12 měsíců, než se vyplatí nově nabytá nemovitost.
• DSCR / překryvy věřitele — Někteří věřitelé požadují, aby nemovitost pokryla 1,0× nebo 1,25× novou hypotéku před schválením refi.
• Daňové důsledky — Odpisy, kapitálové zisky při prodeji, 1031 burz. CPA, která zná nemovitosti, se vyplatí.

poznámky

• Přesnost ARV je vším. Pokud je ocenění o 10 % pod vaším odhadem, refi se proporcionálně zmenší a krátery v hotovosti. Než napíšete nabídku, vytáhněte tři poslední kompy na nemovitost.
• Pravidlo 1 % je filtr, nikoli cílová čára. Dohoda, která stěží překročí pravidlo 1 % s tenkými provozními maržemi, není skvělá BRRRR – chcete pro marži pronajmout se blížící se 1,2 % nebo vyšší.
• Ceny jsou důležitější v refi než nákupu. Každý 1% nárůst sazeb Refi vybírá zhruba 90–100 USD/měsíc z peněžního toku z půjčky 135 000 USD. Nakupujte 3+ věřitelé.
• Zdroje: BiggerPockets BRRRR guide, Investopedie Hotovostní vrácení.