Gratis online BRRRR lommeregner

hvordan man bruger

1. Indtast Købspris — hvad du betaler for at erhverve ejendommen.
2. Indtast genoptræningsomkostninger — Hver renovering dollar, inklusive en buffer for overraskelser (10-20 % oven i dit bud er standard).
3. Indtast Efterreparationsværdi (ARV) — den vurderede værdi, når genoptræningen er færdig.
4. indtast Månedlig husleje og Månedlige driftsudgifter (Skat, forsikring, HOA, vedligeholdelse, PM, ledig stilling).
5. Sæt refi ltv %, Refi rate, og refi term.
6. Læs resultaterne: kontanter tilbage i handel, månedlige pengestrømme, årligt pengestrøm og kontant-på-kontant-afkast. Nedbrudstabellen nedenfor sporer hver linje.

BRRRR-løkken

Målet er en aftale, hvor refi lån ≥ all-in omkostninger — Du trækker al din kapital ud, og ejendommen er stadig pengestrømme. Når det sker, er kontant-på-kontant-afkastet uendeligt, fordi den resterende investerede kapital er nul.

Formel

all-in cost     = purchase + rehab + holding costs
refi loan       = ARV × (LTV / 100)
cash left       = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)

monthly PI      = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
  where r = refi rate / 12, n = term in months

monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow  = monthly cash flow × 12

cash-on-cash      = (annual cash flow / cash left) × 100
                  = ∞ when cash left ≤ 0

Bearbejdet eksempel

• Køb: $100,000
• genoptræning: $30,000
• arv: $180,000
• leje: $1.800/md
• Månedlige udgifter: $400
• refi: 75 % LTV, 7 % APR, 30 y

Trin for trin:

• all-in omkostninger = 100.000 + 30.000 = $130,000
• refi lån = 180.000 × 0,75 = $135,000
• kontanter tilbage = max(0, 130.000 − 135.000) = $0 · Udbetale ved refi = $5,000
• Månedlig PI på $135.000 ved 7 % / 30 y ≈ $898
• Månedligt pengestrøm = 1.800 − 400 − 898 ≈ $502
• Årligt pengestrøm = 502 × 12 ≈ $6,024
• cash-on-cash return = ∞ (al inddrevet kapital)
• 1 % regelkontrol: 1.800 / 130.000 = 1,38 % → passerer

En aftale, der er ren, er sjælden i 2026-prismarkeder. Et mere realistisk resultat er $20.000-$40.000, der sidder fast i handlen med en 8-12 % kontant-på-kontant.

Hvad lommeregneren ikke indeholder

• Afslutningsomkostninger ved købet (2-4 % af prisen) eller refi (2-5 % af lånet). Fold dem ind i Holding costs at være konservativ.
• Krydderiperiode — De fleste konventionelle långivere får dig til at vente 6-12 måneder før en udbetalingsrefi på en nyerhvervet ejendom.
• DSCR / långiver overlejringer — Nogle långivere kræver, at ejendommen dækker 1,0× eller 1,25× det nye realkreditlån, før de godkender refi.
• Skattemæssige konsekvenser — afskrivninger, kapitalgevinster ved salg, 1031 børser. En CPA, der ved, at fast ejendom betaler sig selv.

NOTER

• ARV-nøjagtighed er alt. Hvis vurderingen kommer 10 % under dit estimat, krymper refi proportionalt og kontanter-på-kontant-kratere. Træk tre nylige comps pr. ejendom, før du skriver tilbuddet.
• 1 % regel er et filter, ikke en mållinje. En aftale, der knap passerer 1 %-reglen med tynde driftsmarginer, er ikke en stor BRRRR - du vil have leje-til-all-in tættere på 1,2 % eller højere for margin.
• Priser betyder mere i refi end køb. Hver 1 % bump i refi-renten tager omkring $90-$100/md ud af cash flow på et $135.000 lån. Køb 3+ långivere.
• Kilder: BiggerPockets BRRRR guide, Investopedia Cash-on-cash retur.