Calculadora BRRRR en línea gratis

Cómo utilizar

1. Introducir el precio de compra — lo que pagas para adquirir la propiedad.
2. Introducir el Costo de rehabilitación — Cada dólar de renovación, incluido un búfer para sorpresas (el 10 al 20 %, además de su oferta, es estándar).
3. Introducir el Valor posterior a la reparación (ARV) — El valor de tasación una vez finalizada la rehabilitación.
4. Entrar alquiler mensual y Gastos operativos mensuales (impuesto, seguro, HOA, mantenimiento, PM, vacante).
5. Conjunto Ref. LTV %, Tarifa de refi, y Término de repetición.
6. Lea los resultados: dejado efectivo en el trato, flujo de efectivo mensual, flujo de efectivo anual y devolución de efectivo contra efectivo. La tabla de desglose a continuación traza cada línea.

El bucle del BRRRR

El objetivo es un trato donde Préstamo Refi ≥ Costo All-In — Sacas todo tu capital y la propiedad aún fluye. Cuando eso sucede, el rendimiento de efectivo contra efectivo es infinito porque el capital invertido restante es cero.

Fórmula

all-in cost     = purchase + rehab + holding costs
refi loan       = ARV × (LTV / 100)
cash left       = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)

monthly PI      = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
  where r = refi rate / 12, n = term in months

monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow  = monthly cash flow × 12

cash-on-cash      = (annual cash flow / cash left) × 100
                  = ∞ when cash left ≤ 0

Ejemplo trabajado

• Compra: $100,000
• rehabilitación: $30,000
• ARV: $180,000
• Alquiler: $1,800/mes
• Gastos mensuales: $400
• refiriéndose: 75 % LTV, 7 % APR, 30 y

Paso a paso:

• Costo total = 100.000 + 30.000 = $130,000
• Préstamo Refi = 180.000 × 0.75 = $135,000
• Izquierda de efectivo = máx(0, 130,000 − 135,000) = $0 · Retiro de efectivo en Refi = $5,000
• PI mensual en $135,000 al 7 % / 30 y ≈ $898
• Flujo de caja mensual = 1.800 − 400 − 898 ≈ $502
• Flujo de caja anual = 502 × 12 ≈ $6,024
• Declaración de efectivo sobre efectivo = ∞ (todo el capital recuperado)
• 1 % de verificación de reglas: 1.800 / 130.000 = 1.38 % → pase

Una oferta tan limpia es rara en los mercados de precios de 2026. Un resultado más realista es de $20,000 a $40,000 atascados en el trato con un 8-12 % en efectivo.

Lo que la calculadora no incluye

• Costos de cierre sobre la compra (2-4 % del precio) o la refi (2-5 % del préstamo). dóblelos en Holding costs ser conservador.
• período de condimento — La mayoría de los prestamistas convencionales lo hacen esperar de 6 a 12 meses antes de una refi de efectivo en una propiedad recién adquirida.
• DSCR / Superposiciones de Prestamista — Algunos prestamistas requieren que la propiedad cubra 1.0× o 1.25× la nueva hipoteca antes de aprobar la refi.
• consecuencias fiscales — Depreciación, ganancias de capital en venta, 1031 canjes. Un CPA que sabe que los bienes raíces se pagan por sí mismos.

notas

• La precisión de ARV lo es todo. Si la tasación se encuentra en un 10 % por debajo de su estimación, la REFI se reduce proporcionalmente y los cráteres de efectivo contra efectivo. Saque tres comps recientes por propiedad antes de escribir la oferta.
• La regla del 1 % es un filtro, no una línea de meta. Un trato que apenas supera la regla del 1 % con márgenes operativos delgados no es un gran BRRRR: desea alquilar para todo en un 1,2 % o superior para el margen.
• Las tarifas importan más en Refi que en la compra. Cada repunte del 1 % en la tasa de refirencia requiere aproximadamente $ 90 a $ 100 / mes fuera del flujo de efectivo en un préstamo de $ 135,000. Compra 3+ prestamistas.
• Fuentes: BiggerPockets BRRRR guide, Declaración de efectivo contra efectivo de Investopedia.