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Calculadora de alquiler gratis vs comprar

Suma la hipoteca, los impuestos, el seguro, la HOA, el costo de oportunidad de mantenimiento y el pago inicial, luego se compara con el alquiler acumulado para mostrar qué opción cuesta menos en su tiempo planificado.

Acerca de esta calculadora

Cómo utilizar

  1. Ingrese el precio de la vivienda, el pago inicial, la tasa hipotecaria y el plazo del préstamo.
  2. Agregue la tasa anual de impuestos a la propiedad, el costo del seguro de hogar, la tasa de mantenimiento y las tarifas de HOA.
  3. Ingrese su alquiler mensual actual y qué tan rápido espera que aumente el alquiler por año.
  4. Establezca la tasa de apreciación de la casa, el rendimiento esperado de la inversión en su pago inicial y cuántos años planea quedarse.
  5. Hacer clic Comparar alquiler vs comprar para ver los costos totales, los costos mensuales y el año de punto de equilibrio.

la fórmula

Costo total de compra (más de n años) = pagos hipotecarios + impuestos a la propiedad + seguro + mantenimiento + HOA − equidad ganada − apreciación de vivienda + costo de oportunidad de pago inicial

Costo total de alquiler (más de n años) = suma de los pagos anuales de alquiler (creciente a tasa de aumento de alquiler)

año de equilibrio = El primer año cuando (costo total de compra − ganancia de capital) < alquiler total pagado

Ejemplo de cálculo

$400,000 vivienda, $80,000 de pago (20%), 7% hipoteca, plazo de 30 años, 1.2% impuesto a la propiedad, $2,400/año seguro, 1% mantenimiento, sin HOA, $2,000/mes Renta, 3% de crecimiento de alquiler, 3% de apreciación, 7% de retorno de inversión.

  • Costo mensual de compra ≈ $3,062 (P&I + Impuestos + Seguros + Mantenimiento)
  • Alquiler mensual (año 1): $2,000
  • Durante 7 años, el alquiler suele ser más barato porque la brecha de costos mensual y la oportunidad cuestan $80,000 superan el capital construido en los primeros años.
  • Más de 20 años con aumentos constantes de alquiler, la compra generalmente gana.

Notas

  • Todas las cifras son nominales (no ajustadas a la inflación). La inflación reduce el valor real de los pagos hipotecarios futuros, pero también reduce el valor real de los ahorros de alquiler.
  • La calculadora no incluye los costos de venta (tarifas de agentes, costos de cierre, ganancias de capital) que normalmente corren entre el 6 y el 8% del precio de venta.
  • Los mercados locales varían ampliamente. Verifique los datos de apreciación recientes de su área en lugar de depender del 3% predeterminado.

referencias

Preguntas frecuentes

¿Cómo decide la calculadora cuál es más barato?
Resume todos los costos nominales de compra (pagos hipotecarios, impuestos a la propiedad, seguros, HOA y mantenimiento) y luego resta el capital y la apreciación que gana. Para el alquiler, suma todos los pagos de alquiler a medida que crecen cada año. El total que sea menor gana.
¿Cuál es el costo de oportunidad del pago inicial?
Si compra, su pago inicial está bloqueado en su casa. Si alquilas, ese dinero permanece invertido. La calculadora agrega el crecimiento potencial de esa suma invertida al costo de comprar, lo que la convierte en una comparación de manzanas con manzanas.
¿Por qué el alquiler a veces gana incluso durante largos períodos?
Los altos costos de oportunidad, la baja apreciación o las altas tasas de mantenimiento pueden hacer que la compra sea costosa incluso durante más de 20 años. El resultado depende en gran medida de su mercado local: use sus propios números para obtener la respuesta más precisa.
¿La calculadora da cuenta de los costos de venta?
No. Las comisiones de agentes, los costos de cierre al vender y el impuesto sobre las ganancias de capital no están incluidos. En la práctica, los costos de venta del 6 al 8% del precio de la vivienda harían más competitivos, especialmente para las tenencias cortas.
¿Cuál es el año de punto de equilibrio?
El año de punto de equilibrio es cuando la compra se vuelve más barata sobre una base acumulativa: el año en que los costos totales de compra (menos las ganancias de capital) caen primero por debajo del alquiler total pagado.

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