Calculateur gratuit en ligne BRRRR

Comment utiliser

1. Entrez le prix d'achat — Ce que vous payez pour acquérir la propriété.
2. Entrez le Coût de réhabilitation — Chaque dollar de rénovation, y compris un tampon pour les surprises (10 à 20 % en plus de votre offre est standard).
3. Entrez le Valeur après réparation (ARV) — La valeur estimée une fois la réadaptation terminée.
4. Enter loyer mensuel et Frais d'exploitation mensuels (taxe, assurance, HOA, entretien, PM, vacance).
5. Ensemble Réfi LTV %, Taux de refi, et durée du prêt refinancé.
6. Lisez les résultats : encaissement de la transaction, flux de trésorerie mensuel, flux de trésorerie annuels et retour sur liquidités. Le tableau de répartition ci-dessous trace chaque ligne.

La boucle BRRRR

L'objectif est une affaire où Prêt refi ≥ Coût total — Vous retirez tout votre capital et la propriété est toujours en flux de trésorerie. Lorsque cela se produit, le retour sur investissement est infini, car le capital investi restant est nul.

Formule

all-in cost     = purchase + rehab + holding costs
refi loan       = ARV × (LTV / 100)
cash left       = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)

monthly PI      = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
  where r = refi rate / 12, n = term in months

monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow  = monthly cash flow × 12

cash-on-cash      = (annual cash flow / cash left) × 100
                  = ∞ when cash left ≤ 0

Exemple de calcul

• Achat : $100,000
• Réhabilitation : $30,000
• ARV : $180,000
• Louer : 1 800 $/mois
• Frais mensuels : $400
• Refi : 75 % LTV, 7 % APR, 30 y

Pas à pas :

• Coût tout compris = 100 000 + 30 000 = $130,000
• Prêt refi = 180 000 × 0,75 = $135,000
• Argent restant = max(0, 130 000 − 135 000) = $0 · Encaisser à Refi = $5,000
• PI mensuel sur 135 000 $ à 7 % / 30 ans ≈ $898
• Flux de trésorerie mensuel = 1 800 − 400 − 898 ≈ $502
• Flux de trésorerie annuel = 502 × 12 ≈ $6,024
• Rendement de paiement sur espèces = ∞ (Tous les capitaux récupérés)
• 1 % de vérification des règles : 1 800 / 130 000 = 1,38 % → col

Un accord aussi nettoyant est rare sur les marchés à prix 2026. Un résultat plus réaliste est de 20 000 $ à 40 000 $.

Ce que la calculatrice n'inclut pas

• frais de clôture sur l'achat (2 à 4 % du prix) ou le refi (2 à 5 % du prêt). Pliez-les en Holding costs Être conservateur.
• période d'assaisonnement — La plupart des prêteurs conventionnels vous font attendre 6 à 12 mois avant un retrait de retrait sur une propriété nouvellement acquise.
• DSCR / Superpositions de prêteurs — Certains prêteurs exigent que la propriété couvre 1,0 × ou 1,25 × le nouveau prêt hypothécaire avant d'approuver la refonte.
• conséquences fiscales — Amortissement, gains en capital à la vente, 1031 bourses. Un CPA qui connaît l'immobilier est rentable.

Remarques

• La précision des ARV est tout. Si l'évaluation se situe à 10 % en dessous de votre estimation, le refi se rétrécit proportionnellement et les cratères de trésorerie. Tirez trois compositions récentes par propriété avant de rédiger l'offre.
• La règle de 1 % est un filtre, pas une ligne d'arrivée. Un accord qui passe à peine la règle des 1 % avec de faibles marges d'exploitation n'est pas un excellent BRRRR - vous voulez louer à tout le monde plus près de 1,2 % ou plus pour la marge.
• Les tarifs comptent plus dans le refi que l'achat. Chaque augmentation de 1 % du taux de refi prend environ 90 $ à 100 $/mois des flux de trésorerie sur un prêt de 135 000 $. Achetez 3+ prêteurs.
• Sources : BiggerPockets BRRRR guide, Investopedia Rendement cash-on-cash.