Calculateur gratuit en ligne BRRRR
BRRRR - acheter, réhabiliter, louer, refinancer, répéter - est la stratégie dominante pour mettre à l'échelle un portefeuille locatif sans manquer de capital. Cette calculatrice vérifie si une offre vous retire réellement de l'argent.
De l'argent restant dans l'affaire
$—
Après Refi
Flux de trésorerie mensuel
$—
Loyer − Dépenses − Pi
Flux de trésorerie annuel
$—
mensuel × 12
espèces sur trésorerie
—%
CF annuel ÷ Cash restant
| Article | Montant |
|---|
Enregistré dans les favoris
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Comment utiliser
- Entrez le prix d'achat — Ce que vous payez pour acquérir la propriété.
- Entrez le Coût de réhabilitation — Chaque dollar de rénovation, y compris un tampon pour les surprises (10 à 20 % en plus de votre offre est standard).
- Entrez le Valeur après réparation (ARV) — La valeur estimée une fois la réadaptation terminée.
- Entree loyer mensuel et Frais d'exploitation mensuels (taxe, assurance, HOA, entretien, PM, vacance).
- Ensemble Réfi LTV %, Taux de refi, et terme refi.
- Lisez les résultats : encaissement de la transaction, flux de trésorerie mensuel, flux de trésorerie annuels et retour sur liquidités. Le tableau de répartition ci-dessous trace chaque ligne.
La boucle BRRRR
| Étape | Ce qui se passe |
|---|---|
| Acheter | Acquérir une propriété en difficulté avec un escompte (prêt en espèces ou à court terme). |
| désintoxication | Rénover pour augmenter la valeur estimée, idéalement plus que le coût de réadaptation. |
| Louer | Placez un locataire, stabilisez les numéros d'exploitation. |
| refinancement | Refi de retrait à 70 à 75 % des ARV. Utilisez le produit pour rembourser l'acquisition. |
| Répéter | Amenez le capital récupéré dans la transaction suivante. |
L'objectif est une affaire où Prêt refi ≥ Coût total — Vous retirez tout votre capital et la propriété est toujours en flux de trésorerie. Lorsque cela se produit, le retour sur investissement est infini, car le capital investi restant est nul.
Formule
all-in cost = purchase + rehab + holding costs
refi loan = ARV × (LTV / 100)
cash left = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)
monthly PI = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
where r = refi rate / 12, n = term in months
monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow = monthly cash flow × 12
cash-on-cash = (annual cash flow / cash left) × 100
= ∞ when cash left ≤ 0
Exemple travaillé
- Achat : $100,000
- Réhabilitation : $30,000
- ARV : $180,000
- Louer : 1 800 $/mois
- Frais mensuels : $400
- Refi : 75 % LTV, 7 % APR, 30 y
Pas à pas :
- Coût tout compris = 100 000 + 30 000 = $130,000
- Prêt refi = 180 000 × 0,75 = $135,000
- Argent restant = max(0, 130 000 − 135 000) = $0 · Encaisser à Refi = $5,000
- PI mensuel sur 135 000 $ à 7 % / 30 ans ≈ $898
- Flux de trésorerie mensuel = 1 800 − 400 − 898 ≈ $502
- Flux de trésorerie annuel = 502 × 12 ≈ $6,024
- Rendement de paiement sur espèces = ∞ (Tous les capitaux récupérés)
- 1 % de vérification des règles : 1 800 / 130 000 = 1,38 % → col
Un accord aussi nettoyant est rare sur les marchés à prix 2026. Un résultat plus réaliste est de 20 000 $ à 40 000 $.
Ce que la calculatrice n'inclut pas
- frais de clôture sur l'achat (2 à 4 % du prix) ou le refi (2 à 5 % du prêt). Pliez-les en
Holding costsÊtre conservateur. - période d'assaisonnement — La plupart des prêteurs conventionnels vous font attendre 6 à 12 mois avant un retrait de retrait sur une propriété nouvellement acquise.
- DSCR / Superpositions de prêteurs — Certains prêteurs exigent que la propriété couvre 1,0 × ou 1,25 × le nouveau prêt hypothécaire avant d'approuver la refonte.
- conséquences fiscales — Amortissement, gains en capital à la vente, 1031 bourses. Un CPA qui connaît l'immobilier est rentable.
notes
- La précision des ARV est tout. Si l'évaluation se situe à 10 % en dessous de votre estimation, le refi se rétrécit proportionnellement et les cratères de trésorerie. Tirez trois compositions récentes par propriété avant de rédiger l'offre.
- La règle de 1 % est un filtre, pas une ligne d'arrivée. Un accord qui passe à peine la règle des 1 % avec de faibles marges d'exploitation n'est pas un excellent BRRRR - vous voulez louer à tout le monde plus près de 1,2 % ou plus pour la marge.
- Les tarifs comptent plus dans le refi que l'achat. Chaque augmentation de 1 % du taux de refi prend environ 90 $ à 100 $/mois des flux de trésorerie sur un prêt de 135 000 $. Achetez 3+ prêteurs.
- Sources : BiggerPockets BRRRR guide, Investopedia Rendement cash-on-cash.
fréquemment demandé
Que signifie BRRRR ?
Acheter, réhabiliter, louer, refinancer, répéter. Vous achetez une propriété en difficulté, la rénovez pour augmenter la valeur estimative, la louez, effectuez un refinancement de retrait à une fraction de la nouvelle valeur (plus élevée) et recyclez l'argent récupéré dans la prochaine transaction.
Que reste-t-il de l'argent dans l'affaire ?
Le capital encore investi après le refinancement. Si votre coût total est de 130 000 $ et que le refi d'encaissement est de 135 000 $, l'argent restant est de 0 $, vous avez tout récupéré (plus 5 000 $ de plus). Si le total est de 200 000 $ et que le refi est de 180 000 $, 20 000 $ restent dans l'affaire.
Qu'est-ce qu'un retour sur liquidités ?
Le flux de trésorerie annuel divisé par la trésorerie encore investie, exprimé en pourcentage. Un bon objectif de BRRRR est de 10 %+ cash-on-cash une fois stabilisé. Lorsque le cash est à zéro, le rendement est techniquement infini — la calculatrice indique ∞.
Quelle est la règle des 1 % ?
Un filtre de qualité rapide utilisé par les investisseurs locatifs — Le loyer mensuel doit représenter au moins 1 % du coût total. Un all-in de 130 000 $ avec un loyer de 1 300 $/mois ne fait que le dédouaner. Dans les métros coûteux, la règle des 1 % est souvent inaccessible ; Les investisseurs le détendent à 0,7 % ou 0,8 %.
À quel LTV dois-je m'attendre lors d'un retrait de retrait ?
Prêts conventionnels Fannie Mae Cash-Out Refis sur les immeubles de placement à 75 % LTV. Certains prêteurs DSCR et de portefeuille vont à 80 %. Les prêteurs LTV inférieurs (70 %) ont souvent de meilleurs taux et moins de réserves obligatoires.
Qu'est-ce que la calculatrice n'inclut pas ?
Frais de clôture sur l'achat ou la refonte, les frais d'évaluation, les points de prêt et les conséquences fiscales. Les transactions réelles perdent généralement 2 à 4 % supplémentaires. Ajoutez-les à vos champs de réadaptation ou de frais de détention pour être conservateurs.
Quelle est la précision de l'ARV ?
Tout en dépend. Si votre évaluateur se situe à 10 % en dessous de votre estimation, le refi se rétrécit proportionnellement et les sauts vers la gauche. Obtenez des compositions de 3+ ventes récentes, pas vos espoirs.
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