Kalkulator BRRRR Online Gratis

Cara menggunakan

1. Masukkan harga pembelian — apa yang Anda bayar untuk mendapatkan properti.
2. Masukkan Biaya rehabilitasi — Setiap dolar renovasi, termasuk penyangga untuk kejutan (10–20% di atas tawaran Anda adalah standar).
3. Masukkan Nilai setelah perbaikan (ARV) — nilai yang dinilai setelah rehabilitasi selesai.
4. Memasukkan sewa bulanan dan Biaya operasional bulanan (Pajak, asuransi, HOA, pemeliharaan, PM, lowongan).
5. Set REFI LTV %, tingkat refi, dan istilah refi.
6. Baca hasilnya: sisa uang tunai dalam kesepakatan, arus kas bulanan, arus kas tahunan, dan pengembalian tunai tunai. Tabel perincian di bawah ini menelusuri setiap baris.

lingkaran BRRRR

Tujuannya adalah kesepakatan di mana Pinjaman Refi ≥ Biaya All-In — Anda menarik semua modal Anda keluar dan properti masih arus kas. Ketika itu terjadi, pengembalian cash-on-cash tidak terbatas karena sisa modal yang diinvestasikan adalah nol.

Rumus

all-in cost     = purchase + rehab + holding costs
refi loan       = ARV × (LTV / 100)
cash left       = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)

monthly PI      = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
  where r = refi rate / 12, n = term in months

monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow  = monthly cash flow × 12

cash-on-cash      = (annual cash flow / cash left) × 100
                  = ∞ when cash left ≤ 0

Contoh kerja

• Beli: $100,000
• rehabilitasi: $30,000
• ARV: $180,000
• sewa: $1.800/bln
• Pengeluaran bulanan: $400
• refi: 75 % LTV, 7 % APR, 30 y

Langkah demi langkah:

• Biaya all-in = 100.000 + 30.000 = $130,000
• Pinjaman REFI = 180.000 × 0,75 = $135,000
• Uang tunai yang tersisa = Maks (0, 130,000 - 135,000) = $0 · Uang tunai di refi = $5,000
• PI bulanan pada $135.000 pada 7 % / 30 y ≈ $898
• Arus kas bulanan = 1.800 − 400 − 898 ≈ $502
• Arus kas tahunan = 502 × 12 ≈ $6,024
• Cash-on-Cash Return = ∞ (semua modal dipulihkan)
• 1% Pemeriksaan Aturan: 1.800 / 130.000 = 1,38% → lulus

Kesepakatan bersih ini jarang terjadi di pasar dengan harga 2026. Hasil yang lebih realistis adalah $20.000–$40.000 terjebak dalam kesepakatan dengan 8–12% tunai.

Apa yang tidak termasuk dalam kalkulator

• biaya penutupan pada pembelian (2–4% dari harga) atau refi (2–5% dari pinjaman). Lipat mereka menjadi Holding costs menjadi konservatif.
• periode bumbu — Kebanyakan pemberi pinjaman konvensional membuat Anda menunggu 6-12 bulan sebelum refi cash-out untuk properti yang baru diperoleh.
• Overlay DSCR / Pemberi Pinjaman — Beberapa pemberi pinjaman mengharuskan properti untuk menutupi 1,0× atau 1,25× hipotek baru sebelum menyetujui refi.
• Konsekuensi pajak — depresiasi, keuntungan modal saat dijual, 1031 bursa. Seorang CPA yang tahu real estat membayar sendiri.

Rekaman

• Akurasi ARV adalah segalanya. Jika penilaian datang dalam 10% di bawah perkiraan Anda, refin menyusut secara proporsional dan kawah tunai. Tarik tiga comps terbaru per properti sebelum Anda menulis penawaran.
• 1% aturan adalah filter, bukan garis finish. Kesepakatan yang hampir tidak melewati aturan 1% dengan margin operasi yang tipis bukanlah BRRRR yang bagus — Anda ingin rent-to-all-in mendekati 1,2% atau lebih tinggi untuk margin.
• Tarif lebih penting dalam refi daripada pembelian. Setiap peningkatan 1% dalam tingkat refi membutuhkan sekitar $90–$100/bln dari arus kas pada pinjaman $135.000. Belanja 3+ pemberi pinjaman.
• Sumber: BiggerPockets BRRRR guide, Investopedia Cash-on Cash Return.