Calcolatrice BRRRR online gratuita

Come usare

1. Inserisci il prezzo d'acquisto — cosa paghi per acquisire la proprietà.
2. Inserisci il costo di riabilitazione — Ogni dollaro di ristrutturazione, incluso un buffer per le sorprese (il 10–20% in cima alla tua offerta è standard).
3. Inserisci il Valore successivo alla riparazione (ARV) — il valore stimato una volta terminata la riabilitazione.
4. Entrare Affitto mensile e Spese operative mensili (tasse, assicurazione, HOA, manutenzione, PM, posto vacante).
5. Impostato Refi ltv %, Tasso di refi, e termine refi.
6. Leggi i risultati: contanti rimasti in affare, flusso di cassa mensile, flusso di cassa annuale e rendimento cash-on-cash. La tabella di ripartizione sotto traccia ogni riga.

il ciclo BRRRR

L'obiettivo è un affare in cui Prestito Refi ≥ Costo All-in — Tiri fuori tutto il tuo capitale e la proprietà continua a flussi di cassa. Quando ciò accade, il rendimento in contanti è infinito perché il capitale investito rimanente è zero.

Formula

all-in cost     = purchase + rehab + holding costs
refi loan       = ARV × (LTV / 100)
cash left       = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)

monthly PI      = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
  where r = refi rate / 12, n = term in months

monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow  = monthly cash flow × 12

cash-on-cash      = (annual cash flow / cash left) × 100
                  = ∞ when cash left ≤ 0

Esempio di lavoro

• Acquista: $100,000
• riabilitazione: $30,000
• ARV: $180,000
• Affittare: $ 1.800/mese
• Spese mensili: $400
• Refi: 75 % LTV, 7 % APR, 30 y

Passo dopo passo:

• Costo all-in = 100.000 + 30.000 = $130,000
• Prestito Refi = 180.000 × 0,75 = $135,000
• Contanti rimasti = max(0, 130.000 − 135.000) = $0 · incassare a refi = $5,000
• Pi mensile su $ 135.000 al 7 % / 30 anni ≈ $898
• Flusso di cassa mensile = 1.800 − 400 − 898 ≈ $502
• Flusso di cassa annuale = 502 × 12 ≈ $6,024
• Rendimento in contanti = ∞ (tutto il capitale recuperato)
• Controllo delle regole dell'1 %: 1.800 / 130.000 = 1,38 % → passa

Un accordo così pulito è raro nei mercati a prezzo del 2026. Un risultato più realistico è di $ 20.000–$ 40.000 bloccati nell'accordo con un 8–12% di contanti.

Cosa non include la calcolatrice

• costi di chiusura sull'acquisto (2-4 % del prezzo) o sul refi (2–5 % del prestito). piegarli in Holding costs essere conservatore.
• Periodo di condimento — La maggior parte dei prestatori convenzionali ti fa aspettare 6-12 mesi prima di un refi cash-out su una proprietà appena acquisita.
• Sovrapposizioni DSCR / prestatore — Alcuni istituti di credito richiedono che la proprietà copra 1,0 × o 1,25 × il nuovo mutuo prima di approvare il refi.
• Conseguenze fiscali — Ammortamento, plusvalenze in vendita, 1031 scambi. Un CPA che conosce il settore immobiliare si ripaga da solo.

Note

• La precisione dell'ARV è tutto. Se la valutazione è inferiore al 10% rispetto alla tua stima, il refi si restringe in proporzione e i crateri in contanti. Tira tre comp recenti per proprietà prima di scrivere l'offerta.
• La regola dell'1% è un filtro, non un traguardo. Un affare che supera a malapena la regola dell'1% con margini operativi sottili non è un ottimo BRRRR: vuoi un affitto a tutto più vicino all'1,2% o superiore per il margine.
• Le tariffe contano più in refi che nell'acquisto. Ogni aumento del tasso di refi dell'1% richiede circa $ 90– $ 100/mese dal flusso di cassa con un prestito di $ 135.000. Acquista 3+ istituti di credito.
• Fonti: BiggerPockets BRRRR guide, Investopedia Ritorno in contanti.