無料のオンライン BRRRR 計算機
BRRRR — 購入、リハビリ、賃貸、借り換え、繰り返し — は、資本を使い果たすことなくレンタル ポートフォリオを拡大するための主要な戦略です。 この計算機は、取引が実際にあなたのお金を引き戻すかどうかをチェックします。
取引に現金が残っています
$—
refi の後
毎月のキャッシュフロー
$—
家賃 - 費用 − PI
年間キャッシュフロー
$—
毎月×12
現金払い
—%
年次 CF ÷ 現金が残っています
| 項目 | 数量 |
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お気に入りに保存しました
あなたのお気に入りはホームページの下にあります あなたのお気に入り. にのみ保存されます このデバイスとブラウザ — 携帯電話または別のブラウザでサイトを開いても、そこには表示されません。 アカウントもサーバーもありません。
使い方
- を入力します 購入金額 — 不動産を取得するためにあなたが支払うもの。
- を入力します リハビリの費用 — サプライズのバッファーを含めて、すべての改修工事が必要です (入札額の 10 ～ 20% が標準です)。
- を入力します 修理後の値 (ARV) — リハビリが終わった後の評価額。
- 入る 毎月の家賃 そして 毎月の運営費 (税、保険、HOA、メンテナンス、午後、欠員)。
- セット refi LTV %, レフィレート, そして refi 用語.
- 結果をお読みください: 取引に残された現金、月次キャッシュ フロー、年間キャッシュ フロー、キャッシュ オン キャッシュ リターン。 以下の内訳表はすべての行をトレースします。
BRRRR ループ
| 歩き方 | 何が起こるか |
|---|---|
| 購入 | 割引価格 (現金または短期ローン) で不良物件を取得します。 |
| リハビリ | リハビリで評価額を上げるために改装します。理想的にはリハビリ費用よりも高くなります。 |
| 家賃 | テナントを配置し、営業番号を安定させます。 |
| 借り換え | ARV の 70 ～ 75 % でのキャッシュアウト REFI。 収益を使用して、買収を返済します。 |
| 繰り返す | 回収された資本を次の取引に転がします。 |
目標は、どこで取引することです REFI ローン ≥ オールイン コスト — すべての資本を引き出しても、資産はまだキャッシュ フローです。 それが起こると、残りの投資資本がゼロであるため、キャッシュオンキャッシュのリターンは無限大です。
式
all-in cost = purchase + rehab + holding costs
refi loan = ARV × (LTV / 100)
cash left = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)
monthly PI = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
where r = refi rate / 12, n = term in months
monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow = monthly cash flow × 12
cash-on-cash = (annual cash flow / cash left) × 100
= ∞ when cash left ≤ 0
動作例
- 購入: $100,000
- リハビリ: $30,000
- ARV: $180,000
- 家賃: $1,800/月
- 月額費用: $400
- レフィ: 75 % LTV, 7 % APR, 30 y
ステップバイステップ:
- オールイン コスト = 100,000 + 30,000 = $130,000
- REFI ローン = 180,000 × 0.75 = $135,000
- 現金残量 = 最大 (0, 130,000 − 135,000) = $0 · refi = でキャッシュアウトします $5,000
- 135,000 ドルの月額 Pi で 7 % / 30 Y ≈ $898
- 毎月のキャッシュ フロー = 1,800 − 400 − 898 ≈ $502
- 年間キャッシュ フロー = 502 × 12 ≈ $6,024
- 現金払いの返品 = ∞ （すべての資本が回収されました）
- 1 % ルール チェック: 1,800 / 130,000 = 1.38 % → パス
2026 年の価格市場では、このクリーンな取引はめったにありません。 より現実的な結果は、20,000 ～ 40,000 ドルで、8 ～ 12 % のキャッシュ オン キャッシュとの契約にとどまります。
計算機に含まれていないもの
- 閉鎖費用 購入 (価格の 2 ～ 4 %) または REFI (ローンの 2 ～ 5%)。 それらを折り込みます
Holding costs保守的であること。 - 調味料期間 — ほとんどの従来の貸し手は、新しく取得した物件のキャッシュアウト REFI まで 6 ～ 12 か月待たせます。
- DSCR/貸し手のオーバーレイ — 一部の貸し手は、REFI を承認する前に、不動産が新しい住宅ローンの 1.0 倍または 1.25 倍をカバーすることを要求しています。
- 税金の影響 — 減価償却、売却時のキャピタル ゲイン、1031 の取引所。 不動産を知っている公認会計士は、自分でお金を稼ぎます。
注釈
- ARV の精度がすべてです。 査定額が見積もりより 10% 下がった場合、REFI は比例して縮小し、現金払いのクレーターを使用します。 オファーを書く前に、物件ごとに 3 つの最近のコンプを取得します。
- 1 % ルールはフィルターであり、フィニッシュ ラインではありません。 営業利益率が薄い 1 % ルールをかろうじて通過する取引は、BRRRR ではありません。すべての人に家賃をマージンで 1.2% 以上に近づけたいということです。
- 料金は、REFI の方が購入よりも重要です。 1 % の Refi レートの上昇は、135,000 ドルのローンで月額 $90 ～ $100 のキャッシュ フローを取ります。 3 つ以上の貸し手を購入します。
- ソース: BiggerPockets BRRRR ガイド, Investopedia キャッシュ オン キャッシュ リターン.
よく聞かれる
BRRRR は何の略ですか?
購入、リハビリ、レンタル、借り換え、繰り返し。 不良物件を購入し、それを改装して評価額を引き上げ、貸し出し、新しい (より高い) 価値の一部でキャッシュアウトの借り換えを行い、回収された現金を次の取引にリサイクルします。
取引に残された現金は何ですか?
資本は借り換え後も投資した。 オールインの費用が $130,000 で、キャッシュアウトの Refi が $135,000 の場合、残りの現金は $0 です — すべて回収した (さらに $5,000)。 オールインが $200,000 で、REFI が $180,000 の場合、$20,000 が契約にとどまります。
キャッシュオンキャッシュリターンとは何ですか？
年間のキャッシュ フローを、投資している現金で割った値をパーセントで表します。 BRRRR の適切な目標は、安定化されたら、10 % 以上のキャッシュオンキャッシュです。 現金がゼロの場合、技術的には無限のリターンになります。計算機は ∞ を示します。
1% ルールとは何ですか?
賃貸投資家が使用する迅速な品質のフィルター — 毎月の家賃は、オールイン コストの少なくとも 1% である必要があります。 $130,000 のオールインで、月額 1,300 ドルの家賃で解決します。 高価なメトロでは、1 % ルールが達成できないことがよくあります。 投資家は 0.7% または 0.8% まで緩和します。
キャッシュアウトの refi で期待すべき LTV は何ですか?
Fannie Mae の従来のローンは、LTV の 75 % で、投資物件のキャッシュアウト レフィを上限としています。 一部の DSCR およびポートフォリオの貸し手は 80% になります。 LTV 貸し手が低い場合 (70 %) は、多くの場合、金利が高く、準備金の要件も低くなります。
電卓には何が含まれていませんか?
購入または REFI のいずれかのクロージング費用、評価手数料、ローン ポイント、および税務上の結果。 実際の取引は通常、これらに対してさらに 2 ～ 4% 下落します。 リハビリや費用のフィールドにそれらを追加して、保守的にします。
ARVの正確さは？
すべてがそれに依存します。 鑑定士が見積もりより 10% 下がった場合、Refi は比例して縮小し、Cash Left はジャンプします。 あなたの希望ではなく、最近の 3 つ以上の売上からコンプを入手してください。
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