gratis online BRRRR kalkulator

Hvordan bruke

1. Gå inn i kjøpesum — hva du betaler for å erverve eiendommen.
2. Gå inn i Rehabiliteringskostnad — Hver krone med renovering, inkludert en buffer for overraskelser (10–20 % på toppen av budet ditt er standard).
3. Gå inn i Etterreparasjonsverdi (ARV) — den takserte verdien når rehabiliteringen er ferdig.
4. Gå Månedlig leie og Månedlige driftsutgifter (skatt, forsikring, HOA, vedlikehold, PM, ledig stilling).
5. Sett Refi LTV %, REFI RATE, og Refi Term.
6. Les resultatene: kontanter igjen i avtale, månedlig kontantstrøm, årlig kontantstrøm og kontantavkastning. Sammenbruddstabellen nedenfor sporer hver linje.

BRRRR-løkken

Målet er en avtale hvor REFI-lån ≥ alt-i-kostnad — Du trekker ut all kapital og eiendommen fortsatt kontantstrømmer. Når det skjer, er kontantavkastningen uendelig fordi den gjenværende investerte kapitalen er null.

Formel

all-in cost     = purchase + rehab + holding costs
refi loan       = ARV × (LTV / 100)
cash left       = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)

monthly PI      = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
  where r = refi rate / 12, n = term in months

monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow  = monthly cash flow × 12

cash-on-cash      = (annual cash flow / cash left) × 100
                  = ∞ when cash left ≤ 0

Fungert eksempel

• Kjøp: $100,000
• rehabilitering: $30,000
• ARV: $180,000
• Leie: $1800/md
• Månedlige utgifter: $400
• refi: 75 % LTV, 7 % APR, 30 y

Trinn for trinn:

• Alt-i-kostnad = 100 000 + 30 000 = $130,000
• Refi lån = 180 000 × 0,75 = $135,000
• Kontanter igjen = maks(0, 130 000 − 135 000) = $0 · Utbetaling ved refi = $5,000
• Månedlig pi på $135 000 ved 7 % / 30 y ≈ $898
• Månedlig kontantstrøm = 1800 − 400 − 898 ≈ $502
• Årlig kontantstrøm = 502 × 12 ≈ $6,024
• Kontantavkastning = ∞ (All kapital gjenvunnet)
• 1 % regelsjekk: 1 800 / 130 000 = 1,38 % → PASSER

En avtale som er så ren er sjelden i 2026-prisede markeder. Et mer realistisk resultat er $20 000–$40 000 fast i avtalen med 8–12 % kontanter.

hva kalkulatoren ikke inkluderer

• Avslutningskostnader på kjøpet (2–4 % av prisen) eller refi (2–5 % av lånet). Brett dem inn i Holding costs å være konservativ.
• Krydderperiode — De fleste konvensjonelle långivere får deg til å vente 6–12 måneder før en utbetalingsrefi på en nyervervet eiendom.
• DSCR / Lender Overlays — Noen långivere krever at eiendommen dekker 1,0× eller 1,25× det nye boliglånet før de godkjenner refi.
• Skattemessige konsekvenser — Avskrivninger, kapitalgevinster ved salg, 1031 Børser. En CPA som kan eiendom betaler for seg selv.

Merknader

• ARV-nøyaktighet er alt. Hvis vurderingen kommer inn 10 % under anslaget ditt, krymper REFI proporsjonalt og kontanter-på-kontant-kratere. Trekk tre nylige komp per eiendom før du skriver tilbudet.
• 1 % regel er et filter, ikke en mållinje. En avtale som knapt passerer 1 %-regelen med tynne driftsmarginer er ikke en stor BRRRR – du vil ha leie-til-all-in nærmere 1,2 % eller høyere for margin.
• Priser betyr mer i refi enn kjøp. Hver 1 % bump i refi-rente tar omtrent $90–$100/mnd ut av kontantstrøm på et $135 000 lån. Handle 3+ långivere.
• Kilder: BiggerPockets BRRRR guide, Investopedia Kontantavkastning.