darmowy kalkulator online BRRRR

Jak używać

1. Wejdz do cena zakupu — ile płacisz za nabycie nieruchomości.
2. Wejdz do Koszt rehabilitacji — Każdy dolar renowacji, w tym bufor na niespodzianki (10–20% na szczycie oferty jest standardem).
3. Wejdz do Wartość po naprawie (ARV) — Wyceniony wartość po wykonaniu rehabilitacji.
4. Wpisać czynsz miesięczny i Miesięczne koszty operacyjne (podatek, ubezpieczenie, HOA, konserwacja, PM, wakat).
5. Zestaw REFI LTV %, Stawka refi, i Termin refi.
6. Przeczytaj wyniki: pozostała gotówka w umowie, miesięczny przepływ pieniężny, roczny przepływ gotówki i zwrot gotówki. Tabela podziału poniżej śledzi każdą linię.

Pętla BRRRR

Celem jest umowa, w której Pożyczka Refi ≥ Koszt all-in — Wyciągasz cały swój kapitał, a nieruchomość nadal płynie. Kiedy tak się dzieje, zwrot gotówki w gotówce jest nieskończony, ponieważ pozostały zainwestowany kapitał wynosi zero.

Formuła

all-in cost     = purchase + rehab + holding costs
refi loan       = ARV × (LTV / 100)
cash left       = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)

monthly PI      = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
  where r = refi rate / 12, n = term in months

monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow  = monthly cash flow × 12

cash-on-cash      = (annual cash flow / cash left) × 100
                  = ∞ when cash left ≤ 0

Pracowany przykład

• Zakup: $100,000
• Rehabilitacja: $30,000
• ARV: $180,000
• Wynajem: 1800 USD/mies
• Wydatki miesięczne: $400
• Refi: 75 % LTV, 7 % APR, 30 y

Krok po kroku:

• Koszt all-in = 100 000 + 30 000 = $130,000
• Pożyczka Refi = 180 000 × 0,75 = $135,000
• Pozostała gotówka = max(0, 130 000 − 135 000) = $0 · wypłata w refi = $5,000
• Miesięczne PI na 135 000 USD przy 7% / 30 lat ≈ $898
• Miesięczne przepływy pieniężne = 1800 − 400 − 898 ≈ $502
• Roczny przepływ pieniężny = 502 × 12 ≈ $6,024
• Zwrot gotówki w gotówce = ∞ (cały kapitał odzyskany)
• 1 % Kontrola reguły: 1 800 / 130 000 = 1,38 % → Karnety

Umowa tak czysta jest rzadka na rynkach w 2026 roku. Bardziej realistyczny wynik to 20 000 $-40 000 $ utknięty w umowie z 8-12 % gotówką na gotówkę.

Czego kalkulator nie zawiera

• Koszty zamknięcia na zakup (2–4 % ceny) lub refi (2–5 % kredytu). Złóż je w Holding costs być konserwatywnym.
• Okres przypraw — Większość konwencjonalnych pożyczkodawców sprawia, że czekasz 6–12 miesięcy przed wypłatą refi na nowo nabytą nieruchomość.
• Nakładki DSCR / pożyczkodawcy — Niektórzy pożyczkodawcy wymagają, aby nieruchomość pokryła 1,0 × lub 1,25 × nową hipotekę przed zatwierdzeniem REFI.
• Konsekwencje podatkowe — Amortyzacja, zyski kapitałowe przy sprzedaży, 1031 giełd. CPA, który wie, że nieruchomości płaci za siebie.

Uwagi

• Dokładność ARV to wszystko. Jeśli wycena jest o 10% niższa od szacunków, REFI kurczy się proporcjonalnie i kratery gotówkowe. Wyciągnij trzy ostatnie kompozycje na nieruchomość, zanim napiszesz ofertę.
• Reguła 1 % to filtr, a nie linia mety. Umowa, która ledwo przejdzie zasadę 1% z cienkimi marżami operacyjnymi, nie jest świetnym BRRRR — chcesz, aby wynajem był bliższy 1,2% lub wyższej dla marży.
• Ceny mają większe znaczenie w refi niż zakup. Każdy 1% podwyżki stawki refi pobiera około 90-100 USD/mies. z przepływu pieniężnego z pożyczki w wysokości 135 000 USD. Kupuj 3+ pożyczkodawców.
• Źródła: BiggerPockets BRRRR guide, Investopedia Zwrot gotówki na gotówkę.