calculadora online BRRRR grátis

Como usar

1. Introduzir o Preço de compra — O que você paga para adquirir o imóvel.
2. Introduzir o Custo de reabilitação — Cada dólar de renovação, incluindo um buffer para surpresas (10 a 20% em cima do seu lance é padrão).
3. Introduzir o Valor pós-reparo (ARV) — O valor avaliado uma vez que a reabilitação é feita.
4. Entrar aluguel mensal e Despesas operacionais mensais (impostos, seguros, HOA, manutenção, PM, vaga).
5. Conjunto Refi LTV %, Taxa de refis, e termo de refi.
6. Leia os resultados: dinheiro restante em acordo, fluxo de caixa mensal, fluxo de caixa anual e retorno de caixa. A tabela de detalhamento abaixo rastreia todas as linhas.

O loop BRRRR

O objetivo é um acordo em que Empréstimo Refi ≥ Custo total — Você retira todo o seu capital e os fluxos de caixa da propriedade ainda. Quando isso acontece, o retorno em dinheiro é infinito porque o capital investido restante é zero.

Fórmula

all-in cost     = purchase + rehab + holding costs
refi loan       = ARV × (LTV / 100)
cash left       = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)

monthly PI      = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
  where r = refi rate / 12, n = term in months

monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow  = monthly cash flow × 12

cash-on-cash      = (annual cash flow / cash left) × 100
                  = ∞ when cash left ≤ 0

Exemplo de trabalho

• Compra: $100,000
• Reabilitação: $30,000
• Arv: $180,000
• Aluguel: $ 1.800/mês
• Despesas mensais: $400
• Refi: 75 % LTV, 7 % APR, 30 y

passo a passo:

• Custo total = 100.000 + 30.000 = $130,000
• Empréstimo Refi = 180.000 × 0,75 = $135,000
• Dinheiro restante = max(0, 130.000 − 135.000) = $0 · Saque no Refi = $5,000
• PI mensal em $ 135.000 a 7% / 30 y ≈ $898
• Fluxo de caixa mensal = 1.800 - 400 - 898 ≈ $502
• Fluxo de caixa anual = 502 × 12 ≈ $6,024
• Devolução de dinheiro em dinheiro = ∞ (todo o capital recuperado)
• Verificação de regras de 1%: 1.800 / 130.000 = 1,38% → passa

Um acordo tão limpo é raro em mercados com preços de 2026. Um resultado mais realista é de US$20.000 a US$40.000, preso no negócio com 8 a 12% em dinheiro.

O que a calculadora não inclui

• custos de fechamento Na compra (2–4% do preço) ou no Refi (2–5% do empréstimo). Dobre-os em Holding costs ser conservador.
• período de tempero — A maioria dos credores convencionais faz você esperar de 6 a 12 meses antes de um refis de saque em uma propriedade recém-adquirida.
• DSCR/Overlays do credor — Alguns credores exigem que a propriedade cubra 1,0× ou 1,25× a nova hipoteca antes de aprovar o REFI.
• Consequências fiscais — Depreciação, ganhos de capital na venda, 1031 bolsas. Um CPA que conhece o setor imobiliário se paga.

Notas

• A precisão do ARV é tudo. Se a avaliação chegar a 10% abaixo de sua estimativa, o Refi diminui proporcionalmente e as crateras em dinheiro. Puxe três composições recentes por propriedade antes de escrever a oferta.
• A regra de 1% é um filtro, não uma linha de chegada. Um acordo que mal passa a regra de 1% com margens operacionais pequenas não é um ótimo BRRRR - você deseja o aluguel próximo a 1,2% ou mais para o Margin.
• As taxas importam mais no Refi do que na compra. Cada aumento de 1% na taxa de refis custa cerca de US$ 90 a US$ 100/mês do fluxo de caixa de um empréstimo de US$ 135.000. Compre 3+ credores.
• Fontes: BiggerPockets BRRRR guide, Devolução de dinheiro em dinheiro da Investopedia.