бесплатный онлайн калькулятор BRRRR

Как пользоваться

1. Введите цена покупки — сколько вы платите за приобретение имущества.
2. Введите Стоимость реабилитации — Каждый доллар ремонта, включая буфер для сюрпризов (10–20% сверх вашей ставки является стандартным).
3. Введите Стоимость после ремонта (АРВ) — оценочная стоимость после реабилитации.
4. Вводить месячная арендная плата и Ежемесячные операционные расходы (налог, страхование, HOA, техническое обслуживание, премьер-министр, вакансия).
5. Установлен refi ltv %, Оценка рефи, и рефи срок.
6. Прочтите результаты: денежные средства, оставленные в сделке, ежемесячный денежный поток, годовой денежный поток и возврат наличных денег. Таблица разбивки ниже отслеживает каждую строку.

Петля BRRRR

Цель - сделка, где Кредит Refi ≥ все-в стоимость — Вы вытаскиваете весь свой капитал, и недвижимость по-прежнему денежные потоки. Когда это происходит, возврат наличных наличными бесконечен, потому что оставшийся вложенный капитал равен нулю.

Формула

all-in cost     = purchase + rehab + holding costs
refi loan       = ARV × (LTV / 100)
cash left       = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)

monthly PI      = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
  where r = refi rate / 12, n = term in months

monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow  = monthly cash flow × 12

cash-on-cash      = (annual cash flow / cash left) × 100
                  = ∞ when cash left ≤ 0

Рабочий пример

• Покупка: $100,000
• Реабилитация: $30,000
• АРВ: $180,000
• Аренда: 1800 долларов в месяц
• Ежемесячные расходы: $400
• Рефи: 75 % LTV, 7 % APR, 30 y

Шаг за шагом:

• Все-ин-затраты = 100 000 + 30 000 = $130,000
• Кредит REFI = 180 000 × 0,75 = $135,000
• Остались наличные = макс (0, 130 000 − 135 000) = $0 · Обналичивание на Refi = $5,000
• Ежемесячный PI на 135 000 долларов США при 7 % / 30 Y ≈ $898
• Ежемесячный денежный поток = 1800 − 400 − 898 ≈ $502
• Годовой денежный поток = 502 × 12 ≈ $6,024
• Возврат наличными = ∞ (Весь капитал восстановлен)
• 1 % проверка правил: 1 800 / 130 000 = 1,38 % → проходит

Сделка с такой чистотой встречается редко на рынках 2026 года. Более реалистичный результат: 20 000–40 000 долларов, застрявшие в сделке с 8–12% наличными.

Что калькулятор не включает

• Затраты на закрытие На покупку (2–4 % от цены) или REFI (2–5 % кредита). Сложите их в Holding costs быть консервативным.
• Период приправ — Большинство традиционных кредиторов заставляют вас подождать 6–12 месяцев, прежде чем переплатить заново приобретенную недвижимость.
• DSCR / кредиторы — Некоторые кредиторы требуют, чтобы имущество покрывало 1,0 или 1,25 раза новую ипотеку, прежде чем утверждать REFI.
• Налоговые последствия — Амортизация, прирост капитала при продаже, 1031 биржа. CPA, который знает, что недвижимость оплачивает себя.

Примечания

• Точность ARV — это все. Если оценка на 10 % ниже вашей оценки, REFI сократится пропорционально и кратеры наличными. Вытяните три недавних композиции на каждую недвижимость, прежде чем написать предложение.
• Правило 1 % — это фильтр, а не финишная линия. Сделка, которая едва соответствует правилу 1% с тонкой операционной маржой, не является большой BRRRR — вы хотите, чтобы арендная плата была ближе к 1,2% или выше для маржи.
• Цены имеют большее значение в Рефи, чем покупка. Каждый 1% падения ставки REFI занимает примерно 90–100 долларов в месяц из денежного потока по кредиту в размере 135 000 долларов США. Магазин 3+ кредиторов.
• Источники: BiggerPockets BRRRR guide, Возврат наличными в инвестице.