gratis online BRRRR-kalkylator

Hur man använder

1. Gå in i inköpspris — vad du betalar för att förvärva fastigheten.
2. Gå in i rehabkostnad — Varje dollar av renovering, inklusive en buffert för överraskningar (10–20 % utöver ditt bud är standard).
3. Gå in i Efter reparationsvärde (ARV) — Det uppskattade värdet när rehaben är klar.
4. Enter månadshyra och Månatliga driftskostnader (Skatt, försäkring, HOA, underhåll, PM, vakans).
5. Uppsättning Refi LTV %, Refi taxa, och löptid efter refinansiering.
6. Läs resultaten: Kontanter kvar i affären, månatligt kassaflöde, årligt kassaflöde och kassaavkastning. Nedbrytningstabellen nedan spårar varje rad.

BRRRR-slingan

Målet är en affär där Refi-lån ≥ All-in-kostnad — Du drar ut allt ditt kapital och fastigheten fortfarande kassaflöden. När det händer är kontantavkastningen oändlig eftersom det återstående investerade kapitalet är noll.

Formel

all-in cost     = purchase + rehab + holding costs
refi loan       = ARV × (LTV / 100)
cash left       = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)

monthly PI      = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
  where r = refi rate / 12, n = term in months

monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow  = monthly cash flow × 12

cash-on-cash      = (annual cash flow / cash left) × 100
                  = ∞ when cash left ≤ 0

Räkneexempel

• Köp: $100,000
• Rehab: $30,000
• ARV: $180,000
• Hyra: $1 800/månad
• Månatliga utgifter: $400
• Refi: 75 % LTV, 7 % APR, 30 y

Steg för steg:

• All-in kostnad = 100 000 + 30 000 = $130,000
• Refi-lån = 180 000 × 0,75 = $135,000
• Kontant vänster = max(0, 130 000 − 135 000) = $0 · Uttag på Refi = $5,000
• Månatlig PI på $135 000 vid 7 % / 30 Y ≈ $898
• Månatligt kassaflöde = 1 800 − 400 − 898 ≈ $502
• Årligt kassaflöde = 502 × 12 ≈ $6,024
• Kontantavkastning = ∞ (Allt återvunnet kapital)
• 1 % regelkontroll: 1 800 / 130 000 = 1,38 % → passeringar

En så här ren affär är sällsynt på marknader med 2026 priser. Ett mer realistiskt resultat är $20 000–40 000 $ som fastnat i affären med en 8–12 % kontant på kontanter.

Vad kalkylatorn inte innehåller

• stängningskostnader på köpet (2–4 % av priset) eller refi (2–5 % av lånet). vik in dem Holding costs att vara konservativ.
• kryddperiod — De flesta konventionella långivare får dig att vänta 6–12 månader innan en utbetalningsrefi på en nyförvärvad fastighet.
• DSCR / Långivaröverlägg — Vissa långivare kräver att fastigheten täcker 1,0× eller 1,25× det nya bolånet innan de godkänner refi.
• skattekonsekvenser — Avskrivningar, kapitalvinster vid försäljning, 1031 Börser. En CPA som kan fastigheter betalar för sig själva.

anteckningar

• ARV-noggrannhet är allt. Om bedömningen kommer in 10 % under din uppskattning, krymper REFI proportionellt och kontantkratrar. Dra tre senaste komp per fastighet innan du skriver erbjudandet.
• 1 % regel är ett filter, inte en mållinje. En affär som knappt klarar 1 %-regeln med tunna rörelsemarginaler är inte en bra BRRRR – du vill hyra ut till allt närmare 1,2 % eller högre för marginal.
• Priserna betyder mer i Refi än köp. Varje 1-procentig ökning av REFI-räntan tar ungefär $90–$100/månad av kassaflöde på ett lån på $135 000. Handla 3+ långivare.
• Källor: BiggerPockets BRRRR-guide, investopedi Kontantavkastning.