ücretsiz çevrimiçi BRRRR hesap makinesi

Nasıl kullanılır

1. Giriş satınalma fiyatı — mülkü almak için ne kadar ödersiniz.
2. Giriş rehabilitasyon maliyeti — Sürprizler için bir tampon da dahil olmak üzere her yenileme doları (teklifinizin üstünde %10-20 standarttır).
3. Giriş Onarım Sonrası Değer (ARV) — rehabilitasyon yapıldıktan sonra değerlendirilen değer.
4. Girmek aylık kira ve Aylık işletme giderleri (vergi, sigorta, HOA, bakım, PM, boşluk).
5. Dizi REFI LTV %, refüj, ve refüj.
6. Sonuçları okuyun: Anlaşmada kalan nakit, aylık nakit akışı, yıllık nakit akışı ve nakit getiri. Aşağıdaki döküm tablosu her satırı izler.

BRRRR döngüsü

Amaç bir anlaşma ki REFI Kredisi ≥ Tümüyle Maliyet — Tüm sermayenizi çekersiniz ve mülk hala nakit akar. Bu olduğunda, kalan yatırılan sermaye sıfır olduğu için nakit üzerinde nakit getiri sonsuzdur.

Formül

all-in cost     = purchase + rehab + holding costs
refi loan       = ARV × (LTV / 100)
cash left       = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)

monthly PI      = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
  where r = refi rate / 12, n = term in months

monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow  = monthly cash flow × 12

cash-on-cash      = (annual cash flow / cash left) × 100
                  = ∞ when cash left ≤ 0

işlenmiş örnek

• Satın Alma: $100,000
• rehabilitasyon: $30,000
• ARV: $180,000
• Kira: 1.800 $/ay
• Aylık giderler: $400
• REFI: 75 % LTV, 7 % APR, 30 y

Adım adım:

• Hepsi bir arada maliyet = 100.000 + 30.000 = $130,000
• REFI kredisi = 180.000 × 0.75 = $135,000
• Kalan nakit = maks(0, 130.000 − 135.000) = $0 · Refi'de Nakit Çıkışı = $5,000
• 135.000$'da aylık PI %7 / 30 Y $898
• Aylık nakit akışı = 1.800 − 400 − 898 $502
• Yıllık nakit akışı = 502 × 12 ≈ $6,024
• Nakit Nakit İade = ∞ (Tüm sermaye kurtarıldı)
• %1 kural kontrolü: 1.800 / 130.000 = %1.38 → geçer

2026 fiyatlı pazarlarda bu kadar temiz bir anlaşma nadirdir. Daha gerçekçi bir sonuç, %8-12 nakit nakitle anlaşmada sıkışmış 20.000–40.000$'dır.

Hesap makinesinin içermediği şey

• kapanış masrafları Satın almada (fiyatın %2-4'ü) veya Refi'de (kredinin %2-5'i). onları içine katla Holding costs muhafazakar olmak.
• baharat dönemi — Çoğu geleneksel borç veren, yeni edinilen bir mülk üzerinde bir nakit ödeme onayından önce 6-12 ay beklemenizi sağlar.
• DSCR / Borç veren bindirmeler — Bazı borç verenler, Refi'yi onaylamadan önce mülkün yeni ipoteği 1.0× veya 1.25× yeni ipoteği kapsamasını ister.
• vergi sonuçları — Amortisman, satışta sermaye kazancı, 1031 borsa. Gayrimenkul bilen bir EBM kendi parasını öder.

Notlar

• ARV doğruluğu her şeydir. Değerleme, tahmininizin %10 altında gelirse, Refi orantılı olarak küçülür ve nakite nakit kraterler. Teklifi yazmadan önce mülk başına üç yeni kompozisyon çekin.
• %1 kuralı bir bitiş çizgisi değil, bir filtredir. İnce faaliyet marjlarıyla %1 kuralını zar zor geçen bir anlaşma harika bir BRRRR değil - marj için %1,2'ye yakın veya daha yüksek bir kiraya yakın kiralamak istiyorsunuz.
• Oranlar, satın almaktan çok REFI'de önemlidir. Refi oranındaki her %1 artış, 135.000 $'lık bir kredide nakit akışından yaklaşık 90-100 $/ay'a çıkar. 3+ borç veren alışveriş yapın.
• Kaynaklar: BiggerPockets BRRRR guide, Investopedia Nakit Üzerine Nakit İade.