Безкоштовний онлайн-калькулятор BRRRR

Як користуватись

1. Введіть ціна покупки — що ви платите за придбання майна.
2. Введіть Вартість реабілітації — Кожен долар ремонту, включаючи буфер для сюрпризів (10–20 % на додаток до вашої ставки є стандартним).
3. Введіть Значення після ремонту (АРВ) — Оцінена вартість після завершення реабілітації.
4. входити monthly rent і Щомісячні операційні витрати (податок, страхування, HOA, технічне обслуговування, PM, вакансія).
5. установка Refi LTV %, Швидкість рефі, і рефі-термін.
6. Прочитайте результати: готівка, що залишилася в угоді, щомісячний грошовий потік, річний грошовий потік та повернення готівки. Таблиця розбивки нижче відстежує кожен рядок.

петля BRRRR

Мета – це угода, де refi позика ≥ вартість — Ви витягуєте весь свій капітал, а майно все ще надходить грошові потоки. Коли це відбувається, прибуток від готівки нескінченний, оскільки інвестований капітал дорівнює нулю.

формулювання

all-in cost     = purchase + rehab + holding costs
refi loan       = ARV × (LTV / 100)
cash left       = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)

monthly PI      = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
  where r = refi rate / 12, n = term in months

monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow  = monthly cash flow × 12

cash-on-cash      = (annual cash flow / cash left) × 100
                  = ∞ when cash left ≤ 0

Працював приклад

• Придбати: $100,000
• реабілітація: $30,000
• АРВ: $180,000
• Оренда: 1800 доларів США на місяць
• Щомісячні витрати: $400
• refi: 75 % LTV, 7 % APR, 30 y

Крок за кроком:

• Вартість олл-ін = 100 000 + 30 000 = $130,000
• Позика Refi = 180 000 × 0,75 = $135,000
• Залишилась готівка = макс (0, 130 000 − 135 000) = $0 · Виведення готівки в refi = $5,000
• Щомісячний PI на 135 000 доларів США при 7 % / 30 y ≈ $898
• Щомісячний грошовий потік = 1800 − 400 − 898 ≈ $502
• Річний грошовий потік = 502 × 12 ≈ $6,024
• Повернення готівки на готівку = ∞ (увесь капітал відновлено)
• 1 % Перевірка правила: 1 800 / 130 000 = 1,38 % → пас

Угода з такою чистотою зустрічається рідко на ринках за ціною 2026 року. Більш реалістичним результатом є 20 000–40 000 доларів США, які застрягли в угоді з 8–12% готівкою.

Що калькулятор не включає

• Витрати закриття на купівлю (2–4 % від ціни) або РЕФІ (2–5 % кредиту). Складіть їх у Holding costs бути консервативним.
• Період приправи — Більшість звичайних кредиторів змушують вас чекати 6–12 місяців до виведення готівки за нещодавно придбану нерухомість.
• Накладення DSCR / кредитора — Деякі кредитори вимагають, щоб майно покривало 1,0× або 1,25× нову іпотеку перед затвердженням REFI.
• Податкові наслідки — Амортизація, приріст капіталу при продажу, 1031 біржа. CPA, який знає нерухомість, оплачує себе.

замітка

• Точність ARV – це все. Якщо оцінка на 10 % нижче вашої оцінки, REFI пропорційно зменшиться та готівкові кратери. Витягніть три останніх змагання за нерухомість, перш ніж написати пропозицію.
• Правило 1 % - це фільтр, а не фінішна лінія. Угода, яка ледве відповідає правилам 1% з невеликою операційною маржею, не є великою BRRRR — ви хочете, щоб оренда до всіх була ближче до 1,2% або вище для маржі.
• Ціни більше важливі в refi, ніж покупка. Кожне збільшення ставки REFI на 1% займає приблизно 90–100 доларів США на місяць з грошового потоку за позикою в 135 000 доларів США. Магазин 3+ кредиторів.
• Джерела: Посібник BiggerPockets BRRRR, Інвестопедія готівка за готівкою.