máy tính BRRRR trực tuyến miễn phí

Cách sử dụng

1. Nhập giá mua — những gì bạn phải trả để có được tài sản.
2. Nhập Chi phí cai nghiện — Mỗi đô la cải tạo, bao gồm một bộ đệm cho những điều bất ngờ (10–20% trên giá thầu của bạn là tiêu chuẩn).
3. Nhập Giá trị sau khi sửa chữa (ARV) — giá trị được thẩm định sau khi cai nghiện được thực hiện.
4. Bắt đầu tiền thuê hàng tháng và Chi phí hoạt động hàng tháng (Thuế, Bảo hiểm, HOA, Bảo trì, PM, Vị trí tuyển dụng).
5. Căng thẳng refi ltv%, Tỷ lệ refi, và thời hạn refi.
6. Đọc kết quả: tiền mặt còn lại trong giao dịch, dòng tiền hàng tháng, dòng tiền hàng năm và lợi nhuận bằng tiền mặt. Bảng phân tích dưới đây theo dõi từng dòng.

Vòng lặp BRRRR

Mục tiêu là một thỏa thuận mà Khoản vay REFI ≥ Chi phí toàn diện — Bạn rút toàn bộ số vốn của mình ra và tài sản vẫn dòng tiền. Khi điều đó xảy ra, lợi tức tiền mặt là vô hạn vì số vốn đầu tư còn lại bằng không.

Công thức

all-in cost     = purchase + rehab + holding costs
refi loan       = ARV × (LTV / 100)
cash left       = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)

monthly PI      = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
  where r = refi rate / 12, n = term in months

monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow  = monthly cash flow × 12

cash-on-cash      = (annual cash flow / cash left) × 100
                  = ∞ when cash left ≤ 0

Ví dụ làm việc

• Mua hàng: $100,000
• cai nghiện: $30,000
• ARV: $180,000
• Thuê: $1,800/tháng
• Chi phí hàng tháng: $400
• refi: 75 % LTV, 7 % APR, 30 y

Từng bước:

• Chi phí tất cả = 100.000 + 30.000 = $130,000
• REFI Vay = 180.000 × 0,75 = $135,000
• tiền mặt còn lại = tối đa (0, 130.000 - 135.000) = $0 · rút tiền tại refi = $5,000
• PI hàng tháng trên $ 135,000 ở mức 7% / 30 năm $898
• Dòng tiền hàng tháng = 1.800 - 400 - 898 ≈ $502
• Dòng tiền hàng năm = 502 × 12 ≈ $6,024
• Lợi nhuận trên tiền mặt = ∞ (tất cả vốn thu hồi)
• 1% kiểm tra quy tắc: 1.800 / 130.000 = 1,38% → vượt qua

Một thỏa thuận sạch sẽ hiếm có ở các thị trường có giá năm 2026. Một kết quả thực tế hơn là 20.000 - 40.000 đô la bị mắc kẹt trong thỏa thuận với 8–12% tiền mặt.

những gì máy tính không bao gồm

• Chi phí đóng khi mua (2–4% giá) hoặc REFI (2–5% khoản vay). Gấp chúng vào Holding costs Bảo thủ.
• thời kỳ gia vị — Hầu hết các công ty cho vay thông thường bắt bạn phải đợi 6–12 tháng trước khi rút tiền mặt cho một tài sản mới mua.
• DSCR / Lớp phủ cho vay — Một số người cho vay yêu cầu tài sản phải chi trả 1,0 × hoặc 1,25 × khoản thế chấp mới trước khi phê duyệt REFI.
• Hậu quả về thuế — Khấu hao, lãi vốn khi bán, 1031 sàn giao dịch. Một CPA biết bất động sản tự trả tiền cho chính họ.

LƯU Ý

• ARV chính xác là tất cả. Nếu đánh giá thấp hơn 10% so với ước tính của bạn, thì REFI sẽ thu hẹp lại theo tỷ lệ và các miệng hố tiền mặt. Kéo ba comps gần đây cho mỗi tài sản trước khi bạn viết đề nghị.
• Quy tắc 1% là một bộ lọc, không phải là một dòng kết thúc. Một thỏa thuận hầu như không vượt qua quy tắc 1% với tỷ suất lợi nhuận hoạt động mỏng không phải là BRRRR tuyệt vời - bạn muốn cho thuê để đạt được lợi nhuận gần 1,2% hoặc cao hơn cho tỷ suất lợi nhuận.
• Tỷ giá quan trọng hơn trong refi hơn là mua. Mỗi lần tăng lãi suất 1% sẽ mất khoảng $ 90– $ 100 / tháng từ dòng tiền trên khoản vay 135.000 đô la. Mua 3+ người cho vay.
• Nguồn: BiggerPockets BRRRR guide, Investopedia hoàn lại tiền mặt.