免费在线 BRRRR 计算器

如何使用

1. 输入 购买价格 — 您为获得财产而付出的代价。
2. 输入 康复费用 — 每一美元的装修，包括惊喜的缓冲（标准上的 10-20% 是标准的）。
3. 输入 修复后值 (ARV) — 完成康复后的评估价值。
4. 进入 每月租金 和 每月运营费用 （税务、保险、HOA、维护、PM、空缺）。
5. 组 重建 LTV %, 参考率, 和 refi 术语.
6. 阅读结果：交易中剩余现金、每月现金流量、年度现金流量和现金回报。 下面的分解表跟踪每一行。

BRRRR 环路

目标是交易 REFI 贷款 ≥ 全额成本 — 你把所有的资本都拿出来，房产仍然现金流。 发生这种情况时，现金对现金的回报是无限的，因为剩余的投资资本为零。

公式

all-in cost     = purchase + rehab + holding costs
refi loan       = ARV × (LTV / 100)
cash left       = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)

monthly PI      = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
  where r = refi rate / 12, n = term in months

monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow  = monthly cash flow × 12

cash-on-cash      = (annual cash flow / cash left) × 100
                  = ∞ when cash left ≤ 0

工作示例

• 购买： $100,000
• 康复： $30,000
• ARV： $180,000
• 租金： 1,800 美元/月
• 每月费用： $400
• 参考： 75 % LTV, 7 % APR, 30 y

一步一步：

• 全投入成本 = 100,000 + 30,000 = $130,000
• REFI 贷款 = 180,000 × 0.75 = $135,000
• 现金剩余 = 最大值 (0, 130,000 − 135,000) = $0 · 在 Refi 兑现 = $5,000
• 每月 135,000 美元的 PI 为 7% / 30 Y ≈ $898
• 每月现金流量 = 1,800 - 400 - 898 ≈ $502
• 年现金流量 = 502 × 12 ≈ $6,024
• 现金对现金回报 = ∞ （全部资本收回）
• 1 % 规则检查：1,800 / 130,000 = 1.38 % → 通行证

在 2026 年定价的市场中，这种干净的交易很少见。 一个更现实的结果是 20,000 至 40,000 美元的交易，现金对 8-12% 的现金。

计算器不包括什么

• 關閉成本 购买时（价格的 2-4%）或 REFI（贷款的 2-5%）。 将它们折叠成 Holding costs 要保守。
• 调味期 — 大多数传统贷方让您等待 6-12 个月才能对新收购的房产进行现金转储。
• DSCR/贷款人覆盖 — 一些贷方要求该财产在批准 REFI 之前支付新抵押贷款的 1.0 倍或 1.25 倍。
• 税收后果 — 折旧，出售时的资本收益，1031 交易所。 了解房地产的注册会计师自费。

笔记

• ARV 准确性就是一切。 如果评估比您的估计低 10%，REFI 会按比例缩小和现金上的陨石坑。 在您编写报价之前，每个房产提取三个最近的补偿。
• 1% 规则是过滤器，而不是终点线。 几乎没有超过 1% 规则且经营利润薄的交易并不是一个很好的 BRRRR——你希望保证金接近 1.2% 或更高。
• Refi 中的利率比购买更重要。 在 135,000 美元的贷款中，每月 1% 的 REFI 利率上涨大约需要 90-100 美元/月。 选购 3 多家贷款人。
• 来源： BiggerPockets BRRRR guide, Investopedia 现金对现金回报.