免費線上 BRRRR 計算器

如何使用

1. 輸入 購買價格 — 您為獲得財產而付出的代價。
2. 輸入 康復費用 — 每一美元的裝修，包括驚喜的緩衝（標準上的 10-20% 是標準的）。
3. 輸入 修復後值 (ARV) — 完成康復後的評估價值。
4. Enter 每月租金 和 每月運營費用 （稅務、保險、HOA、維護、PM、空缺）。
5. 組 重建 LTV %, 參考率, 和 再融資期限.
6. 閱讀結果：交易中剩餘現金、每月現金流量、年度現金流量和現金回報。 下面的分解表跟蹤每一行。

BRRRR 環路

目標是交易 REFI 貸款 ≥ 全額成本 — 你把所有的資本都拿出來，房產仍然現金流。 發生這種情況時，現金對現金的回報是無限的，因為剩餘的投資資本為零。

公式

all-in cost     = purchase + rehab + holding costs
refi loan       = ARV × (LTV / 100)
cash left       = max(0, all-in − refi loan)
cash out at refi = max(0, refi loan − all-in)

monthly PI      = refi loan × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
  where r = refi rate / 12, n = term in months

monthly cash flow = rent − operating expenses − monthly PI
annual cash flow  = monthly cash flow × 12

cash-on-cash      = (annual cash flow / cash left) × 100
                  = ∞ when cash left ≤ 0

計算範例

• 購買： $100,000
• 康復： $30,000
• ARV： $180,000
• 租金： 1,800 美元/月
• 每月費用： $400
• 參考： 75 % LTV, 7 % APR, 30 y

一步一步：

• 全投入成本 = 100,000 + 30,000 = $130,000
• REFI 貸款 = 180,000 × 0.75 = $135,000
• 現金剩餘 = 最大值 (0, 130,000 − 135,000) = $0 · 在 Refi 兌現 = $5,000
• 每月 135,000 美元的 PI 為 7% / 30 Y ≈ $898
• 每月現金流量 = 1,800 - 400 - 898 ≈ $502
• 年現金流量 = 502 × 12 ≈ $6,024
• 現金對現金回報 = ∞ （全部資本收回）
• 1 % 規則檢查：1,800 / 130,000 = 1.38 % → 通行證

在 2026 年定價的市場中，這種乾淨的交易很少見。 一個更現實的結果是 20,000 至 40,000 美元的交易，現金對 8-12% 的現金。

計算器不包括什麼

• 關閉成本 購買時（價格的 2-4%）或 REFI（貸款的 2-5%）。 將它們摺疊成 Holding costs 要保守。
• 調味期 — 大多數傳統貸方讓您等待 6-12 個月才能對新收購的房產進行現金轉儲。
• DSCR/貸款人覆蓋 — 一些貸方要求該財產在批准 REFI 之前支付新抵押貸款的 1.0 倍或 1.25 倍。
• 稅收後果 — 折舊，出售時的資本收益，1031 交易所。 瞭解房地產的註冊會計師自費。

筆記

• ARV 準確性就是一切。 如果評估比您的估計低 10%，REFI 會按比例縮小和現金上的隕石坑。 在您編寫報價之前，每個房產提取三個最近的補償。
• 1% 規則是過濾器，而不是終點線。 幾乎沒有超過 1% 規則且經營利潤薄的交易並不是一個很好的 BRRRR——你希望保證金接近 1.2% 或更高。
• Refi 中的利率比購買更重要。 在 135,000 美元的貸款中，每月 1% 的 REFI 利率上漲大約需要 90-100 美元/月。 選購 3 多家貸款人。
• 來源： BiggerPockets BRRRR guide, Investopedia 現金對現金回報.